【营改增36号文件出租不动产的怎么办】2016年发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）是“营改增”政策的重要文件，对包括不动产租赁在内的多项业务进行了明确规范。其中，关于出租不动产的税务处理，是许多企业及个人在实际操作中较为关注的问题。
本文将围绕“营改增36号文件出租不动产的怎么办”这一主题，结合政策原文和实际应用，进行简要总结，并通过表格形式清晰展示相关要点。
一、政策背景
“营改增”改革旨在消除重复征税，推动税收体系更加科学合理。对于不动产租赁行为，原营业税下按5%征收率计税，而营改增后，根据不动产性质和纳税人类型不同，适用不同的税率和计税方式。
二、出租不动产的主要规定
根据财税〔2016〕36号文及相关配套政策，出租不动产涉及以下几种情况：
| 情况 | 税率/征收率 | 计税方式 | 是否可抵扣进项税 | 备注 |
| 一般纳税人出租不动产（非住房） | 11% | 一般计税方法 | 可抵扣 | 需取得合法增值税专用发票 |
| 小规模纳税人出租不动产（非住房） | 5% | 简易计税方法 | 不可抵扣 | 可选择减按1%征收 |
| 一般纳税人出租住房 | 5% | 一般计税方法 | 可抵扣 | 若为自建或购买的住房 |
| 小规模纳税人出租住房 | 5% | 简易计税方法 | 不可抵扣 | 可选择减按1%征收 |
| 个人出租住房 | 5%或1% | 简易计税方法 | 不可抵扣 | 个人可享受税收优惠 |
三、注意事项
1. 纳税人身份不同，适用政策不同：一般纳税人与小规模纳税人在税率、计税方式上存在差异。
2. 不动产类型影响税率：住房与非住房在税率上有所不同，需注意区分。
3. 简易计税与一般计税的选择：部分纳税人可以选择简易计税方式，但需符合相关条件。
4. 税收优惠政策：如小规模纳税人出租不动产可减按1%征收，减轻税负。
四、实务建议
- 及时办理税务登记：确保准确适用相关政策。
- 保留合法凭证：特别是进项税抵扣时，必须有合法有效的增值税专用发票。
- 关注地方政策：部分地区可能有额外的税收减免或优惠政策，应予以关注。
五、结语
营改增36号文件对不动产租赁的税务处理做出了明确规定，企业在实际操作中应根据自身情况选择合适的计税方式，合理利用税收优惠政策，避免因政策理解不清而产生税务风险。
如需进一步了解具体政策细节或案例分析，建议咨询专业税务人员或查阅官方发布文件。
