红星美凯龙转向,重回千亿不容易

摘要:这些动作并未在资本市场掀起多少波澜,美凯龙的股价迟迟未见起色。

2021年的这个冬天,与红星美凯龙(下称“美凯龙”,601828.SH、01528.HK)关系密切的房地产行业格外寒冷。而作为家居龙头之一,感受到唇亡齿寒的美凯龙也加紧了动作,比如与居然之家“报团取暖”、完成了上市后的首次定增、发布至尊Mall战略等等。

但是,这些动作并未在资本市场掀起多少波澜,美凯龙的股价迟迟未见起色。截至12月16日收盘,美凯龙股价为8.82元/股,总市值为384.1亿元,仍处于历史低位。相比曾经的千亿市值,美凯龙是不是该做些什么?

近日,美凯龙宣布原阿里巴巴投资者关系总监邱喆接任董秘,这一动作被视为公司想要加强资本市场沟通与管理。其实,外界对美凯龙最为关注的是,还是其轻资产、重运营、降杠杆三大战略推进的是否顺利,毕竟这才是公司能否改变基本面的根本所在。下面我们就依次对目前美凯龙这三大战略的进展进行分析,资本市场是否到了改变看法的时候?


轻资产盈利能力下降怎么办?

关于轻资产和重资产的问题,车建新曾指出:“原来我们是‘轻资产+重资产’两条路,重资产就是自己建商场,轻资产就是委管商场。”

节点财经曾在《双面红星美凯龙:品牌护城河VS地产灰犀牛》一文中对美凯龙的自建商场、委管商场进行过介绍。简单来说,美凯龙的自建商场就是既做“房东”又做“管家”,主要集中在一、二线城市,旨在建立品牌和行业地位。委管模式则是侧重于“管家”的角色,对外输出品牌和招商管理团队,与委管合作方一同经营,有利于快速渗透进入低线级城市,扩大市场规模。

目前,美凯龙已经在全国主要城市实现了自建商场覆盖,但这种模式对资金、人力等各种资源的占用都比较大,在行业进入调整期后,并不受资本市场喜欢,转型确实势在必行。

在分析之前,我们可以先看一下美凯龙自营与委管两种商场的总体规模。截至2021年三季度末,美凯龙共有94家自营商场,273家委管商场,战略合作经营11家家居商场。此外,公司还有20家筹备中的自营商场。筹备的委管商场中,有345个委管签约项目已取得土地使用权证或已获得地块。

根据美凯龙此前公布的轻资产战略转型计划,自营商场的规模应当受到一定的节制,而委管商场作为轻资产,应当得到更好地推动,从而更快进入下沉市场。

但是,想要达到这个目标并非易事。

比如今年前三季度,美凯龙自营商场净增加了2家,而委管商场却没有增长,仅从数量上看,似乎出现了与轻资产“背道而驰”的现象。

其实,自营商场的毛利率较高,今年前三季度达到86.1%,可以称得上是“暴利”,能为公司提供较好的造血能力。所以,从公司持续盈利的角度来说,扩大自营规模似乎是更好的选择。

相反,委管商场的毛利率相对较低,而且近年来持续下滑,今年前三季度为32%,下滑了4.1个百分点。如果持续推动轻资产转型,将来是否会拖累公司整体的盈利能力,也是需要考虑的问题。

而且,委管商场由于牵涉的利益方更多,在管理上还存在一定的风险。因为在委管模式下,商场建成后,管理运营事项均交给美凯龙的团队,看似很明白,其实有很大的隐患。

因为,生意好做的时候,你好我好,万事大吉,一旦商场出现空租、运营失利、租金没有达到预期收益等情况,矛盾就会凸显出来。随着房地产遇冷,家居生意也今时不同往日,这方面的麻烦也随之增加。

委管商场的毛利率下滑,与上述问题也不无关系。美凯龙今年关闭了9家委管商场,其中5家为提前解约,而公司还一度被“假委管、真租赁”的消息困扰,都是相关问题发酵的结果。

所以,面对轻资产转型,美凯龙的心情应该是复杂的。资本市场青睐轻资产,但对盈利能力同样也非常看重,这或许也是轻资产转型缓慢的背后原因之一。


重运营,高端路线好走吗?

与轻资产转型战略配套的,就是美凯龙的重运营战略。

近期,美凯龙总裁兼CFO席世昌曾对媒体表示,“红星美凯龙不是商业地产,也不是零售商,而是家居行业生态圈综合服务商。”言下之意,就是美凯龙非常重视运营。

美凯龙提出重运营的核心目的,是提升商场效率,进而保障公司业绩的持续稳定增长。为了这个目的,美凯龙还提出了“一体两翼”的方针,即线下商场“一体”,家居家装一体化、线上线下一体化为“两翼”,优化线下体验抢占消费者心智,扩大流量入口,提高转化效率与价值挖掘。

单从纸面上看,美凯龙的“一体两翼”还是挺有吸引力的,而为了推进执行,美凯龙确实也下了不少功夫。

比如在线上线下一体化方面,美凯龙2019 年 5 月就与阿里签订了战略合作协议,积极推进门店数字化;家居家装一体化方面,公司将家装业务的地位大幅提升,正在开辟第二增长曲线。

但是,美凯龙更为重视的,还是线下商场。其先是推出九大主题馆系列,并在此基础上,不断推进高端路线,最为知名的就是全国布局的1号店和至尊Mall战略。

其中,1号店试图集合高端电器和家居主流明星品牌,给消费者提供一站式服务;至尊Mall同样定位高端,定位“时尚卖场明星”,走的是更为精品的路线。

节点财经曾实地探访过美凯龙位于北京的1号店和至尊Mall店,除了人气不足之外,体验上槽点并不多。但是,要真正了解其中的真实情况,还要看砸下真金白银的消费者是什么反馈。而从这个角度来看,美凯龙最高端的至尊Mall也一样被吐槽。

图片来源:知乎

比如在某问答平台,有消费者就对北京四环美凯龙至尊Mall店进行到了评价,从设计到工期,好一顿吐槽。此外,全国其他城市如上海、深圳等地的消费者也有反馈各种问题。

当然,服务做得再好,也难免遇到刁钻的顾客。但对于美凯龙来说,这样的反馈显然也是一个警钟。

从目前的数据来看,华泰证券有研报指出,2021年前三季度,美凯龙自营商场实现营收62.5亿元,同增24.9%,店效同比增长17.1%,表明公司重运营策略成效明显。

但是,不论1号店还是至尊Mall,走得都是高端路线,瞄准的均是高净值人群,品牌能够拿下高溢价的基础,是为顾客提供更优质的服务,一旦口碑出现问题,对高端定位和高净值客户来说,或许更不好处理。

所以,美凯龙要用1号店和至尊Mall撑起高端定位,仍要付出长期努力。而对于资本市场来说,美凯龙真正让很多人牵肠挂肚的,恐怕还是它广受关注的高杠杆问题。


卖资产降杠杆危机解除了吗?

多年之前,美凯龙创始人车建新曾经常说一句话,“买地是做企业绝对的命根子。”

现在美凯龙被迫进行的降杠杆,和车建新长期执着于买地的理念关系密切。为什么这么说呢?因为美凯龙被资本市场所诟病的一个重要原因,就是拿地太多了。

公开数据显示,截至2021年上半年,美凯龙投资性房地产为935亿元,规模仅次于招商蛇口和中国建筑,甚至超过了万科A等房地产类公司,业内将其称为隐形的房地产巨头。

当然,车建新热衷买地也有其合理之处,因为要甩开竞争对手,扩大规模,手中就必须有足够的土地。但是,在美凯龙通过此举成功登顶家居行业龙头的背后,公司的债务也日益走高。

所以,随着房地产行业步入寒冬,与房地产深度捆绑的美凯龙也屡次传出危险信号。这也让公司不得不开始降低杠杆,出售资产,甩掉重资产的包袱。

我们先来看一下美凯龙目前的负债情况。截至今年三季度,公司资产负债率为59.38%,去年同期为61.19%,虽然负债率仍然不低,但总算看到了下降的趋势。

从金额上看,同期美凯龙负债总额为794.87亿元,流动负债360.9亿元,短期借款28.84亿元。同期公司货币资金为64.84亿元,短期借款可以得到覆盖,公司债务短期爆雷的风险并不大。

另外,一家公司能否正常运转,现金流至关重要,这一点美凯龙目前的数据也不错。截至今年三季度,其经营活动产生的现金流净额为47.74亿元,去年同期为20.85亿元,翻了一倍多。

所以,总体来看,美凯龙目前的债务应该已经度过了危险期。能够有这样一个结果,主要得益于公司及时处置资产和积极融资。

比如,今年5月,美凯龙以12亿元将红星融资租赁和红星商业保理2家全资子公司出售;6月,天津远川25亿元受让美凯龙持有的7家物流公司100%的股权;10月,美凯龙将旗下成立不久的美凯龙物业以7亿元转让给旭辉。

不久前,美凯龙完成了一笔37亿元的定增,认购对象包括阿里巴巴,国华人寿、睿远基金等各路资金。在这些机构的背书下,美凯龙正在逐渐摆脱爆雷的阴影。

如今,昔日被车建新寄予厚望的红星地产已经易主,而美凯龙在降杠杆的道路上,也看到了希望。但是,在疫情尚未完全退去,房地产复苏难料的情况下,美凯龙的轻资产、重运营能否顺利推进,目前仍需要继续观察。想要重回当年的千亿市值,美凯龙还有很长的路要走。

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