借疫情“坐地起价”?自如让人不“自如”

摘要:疫情是一把放大镜,它放大了长租公寓所面临的“困境”,但很显然,很多问题早已出现,只是被当做了“房间里的大象”。


新冠疫情的出现对各行各业来说都是一场大考验,不少企业都面临着运营难题,而对于原本就盈利状况不佳的住房租赁企业来说,疫情更是让它们雪上加霜。

根据贝壳研究院的最新数据显示,在疫情期间,作为租房领域的头部玩家,自如在疫情期间的损失也相当“可观”。据悉,自如所管理的100万间房源因疫情影响平均多空置15天,企业直接损失预计已超过6亿元。

原本来说,春节后是客户换房需求或新租房需求的高峰期,但受到疫情的影响,大量租客无法如期返城,免除租金、退租成为租房客户的普遍诉求,这所导致的的空置率攀升和退租压力,使得本就现金趋紧的长租公寓企业面临暴击。

而在重压之下,一些长租公寓的“骚”操作屡次站上舆论的风口浪尖,长租公寓行业乱象被不断放大。

  •   自如的“野蛮自救”

在长租公寓行业中,长租公寓的运营模式可以分为集中式和分散式,集中式一般是整栋楼集中改造,统一装修后对外出租,是房地产开发商们常用的模式,而分散式公寓则以房间为单位,房源分布比较零散,即我们传统意义上所说的“二房东”模式。

自如是分散式长租公寓运营商的代表,它通过寻找分散的待出租房源,进行重新装修后出租,从而获得“溢价”,这样的模式从本质上来看,其实并没有脱离传统租房中介的范畴太远。在收益上,房租是长租公寓唯一的资金来源。这也就意味着,一旦失去了一定的租房保障,就相当于断送了资金来源,企业也将面临巨大的风险压力。

正是在这样的背景下,疫情的发生导致的退租、免租让长租公寓现金吃紧、压力陡增,于是,以自如为代表的长租公寓们开始展开了积极的自救行动。

在疫情期间,自如将“战场”搬到了“线上”,推出了线上全托管模式,寄希望于通过线上咨询、报价、签约的形式来达成出租的目的。自如之外,蛋壳公寓也曾在2月份分布了一个“退租挽留紧急方案”,通过在软件上设置单日退房人数上限,来降低、延迟退租的速度,避免出现群体性退租。

但是这一系列的动作并不能有效的解决根本问题,根据2月份的相关数据显示,整个租赁行业新签租房下降至往年同期的15%-20%,出租率与往年同期相比也下降了10%。于是,更疯狂的“自救行动”开始轮番上演。

根据有关报道显示,在疫情期间,有不少业主反映,自如管家致电要求房东对房源进行降价,如果不同意,自如方面将会解除合同,而这其中透露着一股浓浓的“强迫”意味。

另一方面,自如方面也对租客进行了涨价,例如有租客反映曾在2月份收到自如的续约电话,要求租金涨价15%以上。根据租客的以往经验,自如每次涨租在3%左右是相对合理的,但这次15%以上的涨租幅度实在让租客无法接受。

被涨租的情况不在少数,2月10号,自如涨价的话题登上了微博热搜,来自北京、上海、深圳、杭州等多个地区的租客们都反映着同样的问题。据不完全统计,在北京市场,自如租金的上涨幅度多为10%-30%,最高的甚至达到了38%。

自如的这番操作,得罪了房东也得罪了租客,这背后无非都是“钱”在作祟。

  自如“不自如”

长租公寓到底是不是一门好生意,这对于行业大佬们来说也是一个无法肯定回答的问题。根据克而瑞研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少需要六年以上。SOHO中国董事长潘石屹也一向不建议投资长租公寓,他曾在《潘谈会》上表示“长租公寓的回报率最高超不过1%,租房的价格再翻一番还是亏本的”。

正如潘石屹所预言到的,“亏损”已经成为长租公寓行业的常态。曾被称为“中国长租公寓第一股”的青客一直处于亏损状态,其公布的首份年报显示其2019年净利亏损为4.98亿,近3年亏损已经达到12.42亿元。

同样,自如也避免不了亏损的命运,根据有关数据显示,2015年、2016年、2017年,自如的总亏损金额达到了13亿元,2018年以来自如开展了多轮融资,虽然其近年来的财务状况暂未披露,但从行业整体情况来看,它应该也很难“独善其身”。

长年亏损、急于赚钱之外,自如等长租公寓的丑闻也屡屡发生。

长租公寓行业有“空置期”的说法,即从房东手里收房进行装修到成功转租这段时间,为了能够尽快赚取利润,长租公寓企业会把这段空置期进行压缩,将装修不久的房间尽快转租,正是因为这样,甲醛超标致癌的事件频频发生,而自如就是长租公寓行业“甲醛门”的代表。

去年5月份,就有一名陈女士因为在老房换学区房的过程中需要另租房源居住,便通过自如平台租房,但在入住后仅4个月,陈女士2岁半的儿子就患上了白血病,仅仅100天后便不幸去世。

时间再往前,2018年曾经一篇《阿里P7员工得白血病身故,生前租了自如甲醛房》的文章掀起大波澜,文章提到,这位当事人在2018年1月进行了全面体检以便入职阿里,当年5月份入住了杭州的一间自如房间,7月份因为感到身体不适前往医院检查被确诊为急性髓系白血病,随后病情恶化去世。

就在这次事件后,越来越多的“自如客”发起测甲醛的活动,也正是如此,越来越多的甲醛超标房被“公之于众”,租客入住后出现咳血、去医院查出支气管炎等等情况不断被曝出。

甲醛房可以说“一石激起千层浪”,而后自如又“琢磨”起了其他的赚钱办法——增加隔断。通过增加隔断来增加房间数量,这样就可以多收取一个房间的收入。禁止群租房、隔断房是政府的明确态度,自如却依然“顶风作案”,这背后是自如对于利润的迫切需要。

疫情是一把放大镜,它放大了长租公寓所面临的“困境”,但很显然,很多问题早已出现,只是被当做了“房间里的大象”。对于自如等长租公寓的参赛选手来说,尽快转变经验思路、加速运营服务转型才是抵制这场“战疫”的唯一方法。


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