"蛋壳碎壳"之后,长租公寓如何活的"更长"?

摘要:叠加前面我们对行业分散度的判断,长租这个行业要进入不难,但要做大并且持续盈利,以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。

一场突如其来的疫情,让很多行业发展中存在的弊病痛点都浮出水面,企业与用户的矛盾在特殊时期被放大,其中最典型的就是长租公寓行业。其中的头部企业如蛋壳等长租公寓玩家在疫情黑天鹅之下也陷入"绝境"。

据天眼查相关信显示:4月20日,杭州市西湖区人民法院发布失信被执行人信息一则,蛋壳(杭州)资产管理有限公司因违反财产报告制度,被列为失信被执行人。对此,蛋壳公寓今日回应称,此信息不属实。对于消息的真伪我们不得而知,但是蛋壳公寓因为疫情"喜提"热搜却是事实。

蛋壳的"碎壳之路"

2018年8月,刘某用"仙翩"的用户名,在某网络论坛发表了一则网帖称,资本进入租房市场,靠赔本儿高价抢占房源做运营,长期看会垄断房源并提高房租,"吸干年轻人的血……"

紫梧桐公司称,为了应对此次舆论危机,该公司的人力资源损失为155826元,营业额在此次事件后遭遇了严重下降。从2018年8月至2018年年底舆论风波平息时,直接营业损失为26426555元。

自2018年8月始,北京市住房和城乡建设委员会曾多次对蛋壳公寓运营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司约谈,要求其对相关的涨价、抢房行为进行解释,并要求其作出相关承诺,以稳定整个房屋租赁市场。

2020年1月30日蛋壳公寓开始推行免租策略,本来疫情影响,大家都比较困难 ,免租更应该是出于公益而实施,然而蛋壳公寓一方面以疫情的"不可抗力"为由,强制房东免租金;另一方面却对租客照收不误,甚至要求部分租客换租。蛋壳公寓"两头吃"的做法真的让人无语,本该是善举,结果只是想借"国难"便宜自己,最后损失反而打算由租户和租客们承担。

2020年2月17日,蛋壳公寓在微信公众号发文,一方面承认确实有部分员工和房东沟通存在问题,另一方面针对新签租客,在租租客,续租租客推出了相关福利,比如对在租租客因疫情无法正常居住在蛋壳公寓的可以获得至少10天(武汉地区为一个月)的租金补贴。然而大部分租户及房东已经对蛋壳公寓没有了什么好感。

2020年2月18日,深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文,要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作,全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司"租金贷"情况。

2020年4月20日,蛋壳(杭州)资产管理有限公司因违反财产报告制度,被列为失信被执行人。蛋壳公寓回应称信息不属实。虽然真相不得而知,但是时间会告诉我们一切。

疫情的爆发使得蛋壳公寓彻底陷入了泥沼,通过蛋壳公寓的策略可以看出蛋壳公寓现金流紧绷,资金链面临断裂的危机;从聚投诉等投诉网站,可以发现蛋壳公寓大量被投诉的帖子,可见作为一个平台,业主想要拿回租金,租客担心被驱赶,三方矛盾进一步激化;政府方面又因"租金贷"进入金融监管部门风险排查之列。今年的蛋壳公寓,将何去何从?

长租公寓一点也不"长"

长租公寓实质上也就是传统行业里"二房东"的角色,两者没有太大差别,其大部分利润始终来自基础的租金差。然而长租公寓凭借着自身鲜亮华丽的外衣,成为了新风口上的"猪",真的令人唏嘘不已。

资本的入场加速了行业的泡沫化,野心家们靠竞价抢房的模式不计成本的扩张,传统的"二房东"们纷纷退场。在跨界者们的认知中,只要通过资本催熟市场,然后依托标准化和信息化建设提高运营效率,在规模达到一定程度时触发边际效应,从而实现利润率和规模提升的正循环。可惜设想的模型在现实中却不成立,而且由于缺乏有力的标准和规范,各种行业乱象也接踵而至。

早在2018年,一位杭州阿里巴巴总部职工就通过自如租住了杭州滨江区的房间后罹患急性白血病,随后于2018年7月13日病情恶化去世。其妻子对自如房进行检测,结果是:甲醛超标。江苏的陈女士一家2018年6月通过自如租房,入住4个月后,2岁半的儿子患上了白血病,100天后病故。经检测,其所租房屋甲醛超标。

长租公寓企业为了减少成本可以理解,但是拿人命开玩笑实在是令人不耻。而且不光是甲醛房事件,企业胃口逐渐增大,甚至衍生出了混乱的租金贷。

玩家们为了维持拿房和出房的高周转规模扩张,使行业的畸形发展进一步加剧,"租金贷"这类金融工具也应运而生。蛋壳公寓的招股书显示,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元,从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。其中,2019年前9个月,通过"租金贷"模式获取的租金预付款,已经占到蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年,这一比例高达90%和88%。

租金贷的出现帮助公寓企业获取了大量贷款资金用于自身发展,但是却把其中的风险扔给了房东、租客以及全社会。万一公寓运营方卷款跑路,租客很可能面临无房可住、还要继续支付租金的风险。我爱我家前副总裁胡景晖曾说过:"长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。"

2018年8月,鼎家网络科技有限公司(以下简称"鼎家")的长租公寓公司宣布破产。鼎家轻松破产,但是租客和房东一点都不轻松,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时还贷,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。2018年10月19日消息,长租公寓咖啡猫出现资金链断裂,出现无法返租、返押金问题,涉及数百业主,总额超千万。

2019年10月3日,河南悦如资产管理有限公司(以下简称"悦如公寓")在其官方公众号发布了一则通告。通告提到,"由于市场的变化、自身组织和经营能力不够强等主要原因,目前公司投入巨资装修配置的1600多套公寓面临巨大的经营和资金压力,公司原股东及管理层已尽最大努力通过各种途径积极自救,但均无明显效果,目前已无力维持公司正常运营,顾接受并购重组。"

历经多轮资本助力,青客2019年10月"流血上市",结果不到半年,最近就疑似"暴雷",据多方信源透露,为了维护租赁市场稳定,减少租客和房东损失,青客公寓正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园。不过对此消息,青客公寓及建融家园方面目前均未予以正面回复,具体结果不得而知。

青客不仅是行业的头部品牌,也是首家赴美上市的长租公寓公司,可惜落得一个如此结果。从青客也可以看出目前行业发展现状,长租公寓真的一点也不"长"。

长租公寓怎么实现"长租":腰部品牌向相关产业链进化

金融本来是长租公寓最优质的发展方向,怎奈囿于客观现实未能变现,那么对于长租公寓来讲,未来又该如何演化?

一位投资人曾在接受媒体采访时表示,这个行业能否做大并获得盈利主要取决于三个指标:品牌(知名度及运营)、市场规模、空置率(运营),参照西方长租公寓发展史,其市场初期拼的都是口碑和规模。这个行业以后只有头部玩家和小玩家能活下来,两级分化严重。小玩家成本低,利润空间大,头部玩家线下运营重、成本高、盈利空间小。

长租公寓艰难的变现路,决定了靠租金的方式很难实现自负盈亏,就像共享单车一样,运营成本过于高,只有头部跟尾部能够存活,呈哑铃式格局,这就决定了很多平台的发展方向应该"曲线救国",做长租公寓掘金路上的"送水人"。

平台商向运营商转变:SaaS级服务系统

长租公寓行业有两个主体:运营商和平台商。运营商就是上述定义中的持有房源的公寓运营公司,例如常见的自如公寓、蛋壳公寓、魔方公寓等等;而平台商自身并不持有房源,它只负责开发公寓SaaS系统,提供给公寓运营公司使用,帮助他们提高管理房源的效率,例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

传统的小型公寓和二房东们可以通过手账、Excel 等简单方式进行房源管理,但一旦规模化发展后,这些「土法」无法适应大量房源数据的更新和处理,且管理成本会指数级膨胀,更无法满足运营方对运营数据的实时统计。自如花了800万做IT支持,才发展了20万的公寓量。整个行业已进入薄利多销的情况,拿房成本非常高,租金收入已成微利。这种情况之下,公寓主及职业房东的盈利不仅仅只满足于赚取租金差,更希望通过系统和平台挖掘租客价值。如生活服务、金融服务、广告服务等。对租客线上缴费、线上签约等需求,公寓管理系统,也就是SaaS系统迫在眉睫。

对SaaS厂商来说,未来的竞争在于提升服务能力,解决客户真正的问题,如怎样才能帮助客户提升业务增长、降低运营成本,同时保证用户的数据安全,以及打通各接口来实现生态化、互联网化的战略升级等。

长租公寓作为"住"这一场景的重要载体,流量日益稀缺的当下,BAT都在不断试水。2016年11月,百度租房上线,并于17年3月与长租公寓SaaS管理系统寓小二达成深度合作,完成系统真实房源与百度租房流量入口的衔接。2015年,腾讯与金茂、正荣、华燕房盟、恒大合作,发展智慧社区,意图打造成国内最大的互联网社区服务平台,上线布局"企鹅智慧社区SaaS系统";阿里战略入股蘑菇租房,希望通过公寓SaaS + 流量切入市场,目前已在日活数亿的支付宝开通"租房"入口。

对于长租公寓来讲,以SaaS软件为基础,构建公寓物联网入口,将多品类、多品牌、多场景的终端设备深度植入并有效应用,建立起房间、租客和设备的对应关系。将租客、合同、账单、终端硬件等各类相关数据信息高度整合,以房间为单位统一管理。这样,我们需要的信息流、资金流、人流三维数据便可以通过公寓SaaS软件获取。

从拥抱资本到拥抱产业链

头部开发商逐步确立市场地位,掌握资源优势的同时,同时孕育出园林、装修、物业管理等服务商。不难推断,未来长租公寓从增量转存量的过程,必定会经历类似阶段,当大型品牌公寓夯实市场基础,也会予以家居服务商相应的市场机会。

*拥抱资本做自持,通过物业的增值获益;

*拥抱产业链将租赁业务作为入口,通过产业链业务获取超额利润都是可行的方向。

而这两种商业模式需要的核心能力是有差别的。拥抱资本端需要的核心能力是资本运作能力和对周期的深度理解能力,拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同能力。可以说无论哪种模式要做到成功都是有相当门槛的。

叠加前面我们对行业分散度的判断,长租这个行业要进入不难,但要做大并且持续盈利,以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径,在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的企业出现,同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司,例如装修、家政、搬家、金融等等。

因此,长租公寓的未来格局,只能是哑铃状格局,两头小能生存,一边是头部企业,像自如、蛋壳、青客等率先站位的企业,另一方面就是长尾市场下的小的传统房东,腰部企业走向灭亡是早晚的事,与其在长租公寓赛道艰难"掘金",不如"送水",向相关产业链进化。

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