豪赌地王的开发商们,正在默默流泪

摘要:经过30多年的市场沉浮,房地产早已变成巨头的游戏。有能力从招拍挂市场上摘得“地王”者,更是站在了行业的金字塔尖。

11月19日,中骏地产以总价59.4亿元,拿下厦门两宗地块,折合楼面价45103元/平方米,刷出厦门土地价格新高,拿下 “双料地王”。小编猛地发现,这是2019年里,难得能看到的地王。新地王声音越发微弱的背后,是老地王们陷进泥潭里,在无声挣扎。

当年开发商如赌徒一般,赌房价会上涨,调控会放松,央行不会加息......然后哄抢地王。曾经有多疯狂,如今就有多煎熬,我们一起来回顾下。

南京地王

先看看南京的地王。

2016年5月,葛洲坝以32.8亿总价、楼面价4.52万/㎡拍下南京一宗地块,成为南京有史以来楼面单价最高的地王项目。一时间,南京房价挺进7万+的传言甚嚣尘上。

但谁能想到三年过去了,这个被定名为中国府的项目,依旧无法推出市场。根据南京市的限价,河西板块上限为4.5万/㎡,比葛洲坝的地价还低了2000块,如果按照南京市的限价来卖,这个项目必然以血亏告终。

就算等到限价放松,这个项目价格也会高达7万元/㎡,将刷新南京新高。而今年中国地产市场已经寒冬凌冽,7万卖给谁?

广州地王

在广州海珠石岗路,有着一块同样处境尴尬的地王。

2017年3月,时代中国以楼面地价约5.5万元/平方米,总价约20.4亿元竞得广纸轻工地块,创下广州土地市场的最高单价纪录。

时代中国董事会主席岑钊雄当时曾公开表示,不觉得这块地买贵了,预计项目会有不错的回报率。

但严峻的事实是,在地块西面直线距离3公里的广钢新城,保利6月份计提了两个地价超过4万元/平方米项目的存货跌价准备;地块北面2公里处楼面地价4.3万元/平方米的中冶·逸璟公馆,筹备了一年多还未定下开盘时间。

这个项目的100米处,是正在热销的金融街·融御,一直号称自己在火爆热销,一路从期楼都已经卖成了现楼。小编上周末去看了一眼,发现整个售楼处空空荡荡。

毫无疑问,这个地王项目将成为时代中国最大的滑铁卢,加上前不久闹得沸沸扬扬的“全员卖房”事件,时代无疑进入了它的“水逆期”。

合肥地王

如果说尚未入市的地王项目还能存在幻想,那么已入市的地王恐怕只能是“骑虎难下”了。

2016年,信达地产在土地试产挥金如土,把“地王旋风”刮进了上海、深圳、合肥、杭州、广州……

最近拿地的合肥包河“地王”于2018年开工,当年下半年开始预售,案名为“翡翠天际”。由于土地成本偏高,项目的销售均价超过2万元/平方米,明显高出周边同类型的产品和二手房的价格。

公开信息显示,目前该项目已推出的部分,去化率在50%左右,另有约一半的体量尚未开工。

加上金融手段也愈加严厉,随着楼市调控持续施压,信达地产的资金渠道也受到很大影响。

盈利和融资双重受困,为了摆脱“地王”之苦,信达这几年采取了与融创、滨江等同行企业广泛合作的形式来为自己“解套”。不过,由于部分企业同样陷入了发展困境,导致高溢价的项目获利的前景不那么明朗。

有业界人士分析出,信达地产不以开发运营能力见长,对于地块品质和合作方的依赖较强。一旦遇上品质不佳的项目,独立操盘的难度就比较大。所以,出让项目可看作“止损”的表现。

在他看来,如果资金状况未能持续改善,不排除信达地产继续卖项目的可能。

信达如今虽然深陷“地王”泥淖,但毕竟身后还有母公司保驾,那些民企“地王”要面临的才是真正的龙潭虎穴。


“赌徒”必将受惩

经过30多年的市场沉浮,房地产早已变成巨头的游戏。有能力从招拍挂市场上摘得“地王”者,更是站在了行业的金字塔尖。然而每一个表面光鲜的“地王”称号背后,开发商不仅要付出真金白银的代价,还要经受时间的残酷折磨。

从今年5月份开始,全国多地修改了土拍规则。这一轮土地竞拍规则调整,提高了对房企资金链要求,让他们在高价拍地时,无法进行高负债、高周转和高杠杆快速扩大规模的操作。变相降低了土地溢价。

而在融资渠道方面,银行贷款,受制于“四证”限制,约束太多快不了;公司债、资管、私募等融资渠道几乎又被剿灭殆尽;监管层正针对信托采取第二波强监管,现在唯一的融资通道信托也要彻底关上大门。

以往,当土拍结束时,参与者都会对地王得主报以掌声,既表示对对方财力的敬佩,也有祝贺之义。如今,地王诞生后的拍卖大厅,通常鸦雀无声,得主非常低调地签字离开。所有人都心知肚明,在这个年代,“地王”或许可以打造成扛鼎之作,但更可能是定时炸弹。

但无论何时,赌徒都是不值得同情的,凄凉的结局,早在贪婪之心生起之时写就。对于中国的地王而言,也是如此。近几年,粤语地区有一句流行语非常精辟,”条路自己拣,扑街五好哭“。意思是,路是自己选的,摔了,你可别哭。

现在,房子是拿来住的,不是拿来炒的,这一观念已经深入人心。楼市开始良性调整,时代已经开始惩罚这些哄抢地王的公司,惩罚他们当年利欲熏心的赌徒心理

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