碧桂园的万亿负债下,是高周转率在作祟

摘要:在碧桂园凭借营业额高登行业佼佼者的宝座后,业界对于其偏爱速度,忽视质量的做法颇为诟病。同时,碧桂园也一直为了高营业进行赶工制造。

 

在如今房价居高不下的时代,城镇居民的不动产似乎占去了自己财产的极大比重。很多人感慨,自己家的房子,自己如今都买不起了,不免让人感到滑稽。

而国内房地产行业发展似乎也永远没有一个止境。从一线城市到三、四线城市,甚至是村庄小镇,也是各种地产、建筑工程不断。由此,一些国内房地产商也借此不停地开工动土,建楼搭厦,营销业绩也屡创新高。

8月22日,国内房地产“恒碧万保”之一的碧桂园在港披露了其2019年度中期业绩报告。报告显示,上半年实现收入2020亿元,同比增长53%;毛利润549亿元,同比增长57%,净利润231亿元,同比增长41%。

上半年营收和净利润远超部分同行的碧桂园,在媒体的哄炒下出尽了风头。可不为人知的是碧桂园高周转背后带来的众多质量问题和违规操作,以及碧桂园高达万亿的负债率。

债台高垒,裁员减速

在2019年中期报告中,碧桂园特别强调其净贷款率从2018年中期的59%降至58.5%,降幅为0.5个百分点。事实上,截至2018年底,碧桂园净贷款率为49.6%。也就是说,半年内,碧桂园的净贷款率提高了近9个百分点。

2017年,碧桂园有息负债规模约2000亿元,但2018年已飙升至3100亿元左右,负债总额17532.47亿元。2019年上半年的规模与2018年没有太大差异。为防止净贷款比例过快增长,碧桂园2018年非控股权益总额为520.78亿元,比2017年增加291亿元。2019年上半年,碧桂园非控股权益总额继续增长至554.75亿元。

由此可见,作为一个房地产新贵,碧桂园的债务水平仍然很高,这直接影响到碧桂园的借款成本。经过几年的下降,2018年借贷成本开始再次上升。

根据2019年上半年度报告,碧桂园的融资成本有所增加。上半年,加权平均借款成本上升至6.13%,同比增长6%。与2017年的数据5.32%相比,该成本增加了16%。

值得一提的是,截至2019年6月30日,碧桂园雇佣了约116000名全职员工,而2018年12月31日为131000名,2017年为124000名。也就是说,截至2019年上半年,碧桂园的员工人数比去年底减少了15000人,比2017年底减少了8000多人。

莫斌总经理回应说,碧桂园并不是要裁员,而是要优化组织结构,做绩效考核,员工都在前进和后退,所以这也是他们努力的表现。同时,莫斌说碧桂园也在增加新人。机器人部门招募了1600名科学研究人员和2600名实践者。莫宾认为,碧桂园的员工结构进一步优化,效率进一步提高。显然,这是一般上市公司裁员的惯用说法。

少数股东权益分配过高

根据2019年半年度报告,碧桂园实现净利润230.6亿元,比上年增长41.3%。但归属于碧桂园股东的利润仅为156.35亿元,少数股东(非控股股东)分享利润74.22亿元,占利润总额的33%。这也意味着少数股东在结转项目中的权益比例有所增加。

2017年前,碧桂园归属母公司的净利润占总利润的90%以上。自2018年以来,少数股东分享利润大幅增加。2017年,归属于少数股东的净利润占总利润的10%。根据2018年半年度报告,非控股权益占净利润总额的21%。到2018年底,这个数字已经上升到29%。

少数股东主要指两个方面,一个是外部合资企业和联营企业,另一个是房地产公司内部后续投资人员。

碧桂园内部跟投制度始于2014年10月,旨在将公司利益与项目员工联系起来。根据2017年半年度报告,截至2017年6月30日,员工后续后续投资人项目达973个。自此以后,碧桂园没有公布过这方面的数据。

与中海外发展年报相比,中海外在2019年上半年净利润254.56亿港元(约合232.2亿元人民币),非控股权益5.15亿港元(约合4.7亿元人民币),所占比例为2%。也就是说,碧桂园的净利润几乎与中海外的净利润相同,但归属于股东的净利润有70亿元的差距。

近年来,包括碧桂园在内的少数股东权益在房地产企业中的比例越来越高,但具体构成,特别是内部人员后续投资的情况,就像一个黑匣子,外人看不到其在房地产企业中的具体情况。内部人员后续投资确实有助于员工和公司的利益联系,但从净利润的角度来看,少数股东的权益比例已经非常高了,远远高出这些“少数股东”的应有利益。

质量缩水,违规不断

墙壁剥落,渗漏,工地现场火灾,天花板剥落……在碧桂园建房的历史上,这并不少见。

微博上有大量用户反映出碧桂园的房屋质量问题,安庆碧桂园盈江皇宫35号临街8家商铺出现严重漏水现象。作为业主,刚收到的房屋就遭遇漏水等房屋质量问题,不由感觉上当受骗。

值得一提的是,碧桂园也涉及到许多违规行为。

据山东新闻网报道,东营市业主在相关网站上透露,东营市象山路碧桂园项目未经预售许可,却被非法出售。济宁市太白湖碧桂园中心公园项目属变相认定项目,不得使用公积金贷款。德州碧桂园的天辰项目未经许可出售房屋,枣庄碧桂园项目因违法建设被行政机关罚款25.11万元,聊城碧桂园房屋被无证出售。

住宅是一种耐用消费品,要使用50年甚至更长的时间,如果在短时间内迅速完工,安全风险是不可避免的。

在势不可挡的舆论轰炸下,2018年8月3日,碧桂园董事长莫斌向观众鞠躬道歉,称安全和质量始终是第一位,碧桂园应避免安全问题,做好质量管理,让业主真正满意。

2019年3月,在2018年的绩效会议上,莫斌再次强调,提高质量、控制速度是第一任务,追求零伤亡和零缺陷。

理想是完整的,现实是破损的。经过道歉明志后,碧桂园全国各地因建筑施工质量问题造成的权利侵犯并没有减少。

8月23日,宁波市住房和建设局就住宅工程质量突出问题的处理进行了集中讨论。主要问题有地下车库渗漏严重、外墙空旷、大面积脱落、应对恶劣气候的应急准备能力不足等,其中包括宁波碧桂园公司。

今年6月,阜阳碧桂园翡翠湾项目业主集体展开权益保护活动,主要是由于碧桂园以次充好、装修不合格,现有房屋与展示房屋存在较大差异。

4月,由于对房屋质量和安全的投诉,安徽省六安市住房和城乡建设局责令该项目从4月23日起全面停工,暂停预售许可证、网上签名备案和资金划拨等业务。

据CNN报道,今年3月,中国质量万里行消费投诉平台发布的数据显示,2018年,房地产行业收到了1986起投诉,其中40%以上的投诉来自精品楼盘。在精装修投诉中,消费者对碧桂园的投诉最为突出。

今年1月,碧桂园南洋府业主住宅区的门口展开了抗议示威。对门框起皮、开裂、消防走廊楼梯无基础水泥抹面、房间墙面掉灰、家用弱电箱与墙面间隙大等质量问题进行。

虽然法律责任被免除,但品牌声誉已成为批评的黑色标志。除了调查隐患之外,最好的办法是放慢速度。

高周转带来的隐疾

碧桂园质量安全事件频发、违规行为不断的原因就在于集团高周转带来的一系列隐患。过于图快、图多,结果就是质量不合格。

碧桂园在高周转方面的能力一直是行业内的佼佼者,高周转带来高营收的同时,却造成了碧桂园业主的极大担心。借助公司的共享机制,吸引内部人员投资,一方面增强员工积极性,另一方面增加公司运营资本。同时,碧桂园将利润百分之二十让渡给员工,也让员工心甘情愿。在这个循环下,碧桂园的高周转额急转直上。

碧桂园式的高营业额,关键是投入产出时间越短,资金挪用频率越高、资金造成的短期利益也就最大化。作为房产项目,都是有具体的施工日期和合格标准的。如果为了缩短施工周期和赶上开盘时间点而赶工,很容易出现安全、违规事故。

碧桂园董事长莫斌曾介绍,十二个月是参与后续投资体系项目的节点,十二个个月可实现资金周转奖励。一线城市和二线城市都有严格的启动和预售条件,不符合本标准,可延长至二十个月。

据《中国商报》报道,碧桂园合伙制被认为是目前住房企业激励机制中最为完善的合伙制。在碧桂园的合作机制下,董事会杨国强董事长授予专业经理15%的参与权。15%的参与权分为三个层次:第一层次是总部平台,最高管理者共同投资设立后续基金,每个项目必须遵循5%的投资,以确保每个项目的平均支持率;第二个层次是区域,区域经理团队遵循5%的投资;第三个层次是项目,即项目本身主盘队伍也投了5%。

据中新经纬报道,2015年和2016年,碧桂园实施了大量同心共享项目。平均开放时间缩短至4.3个月。资金周转率每年可达到1.5倍,是住房企业最快的周转率。区域项目的整体高激励极大地激发了该地区土地买卖的积极性。在2015-2017年蓬勃发展的市场中,碧桂园几位区域总裁的收入超过1亿元,几十个项目的总收入超过1000万元。

在碧桂园凭借营业额高登行业佼佼者的宝座后,业界对于其偏爱速度,忽视质量的做法颇为诟病。同时,碧桂园也一直为了高营业进行赶工制造。

网上有大量的帖子投诉碧桂园晚上工作太晚。其中一人说,淮安经济开发区青岛路碧桂园区的夜间施工扰乱了人们的生活。砖不是水泥,完全可以放到白天运输。晚上10点多,没有夜间施工程序,他们完全应该停下来。

上海易居房地产研究所所长严跃进公开表示,现场问题反映出碧桂园的管理还存在一些缺陷。如何平衡规模与质量、规模与安全、规模与环境保护之间的关系,已成为随着地区和项目的增加,管理半径增大时管理的新考验。

虽然碧桂园集团号称只与高质量的建筑工程队合作,但却屡次发生安全、质量问题,不能让业主放心。只能说明集团本身内部控制不到位,同时其高负债下的高周转模式太过激进,碧桂园集团应该深刻反省。

出品 | 于见

本文为 品途商业评论(https://www.pintu360.com)投稿作者:于斌 的原创作品,责编:邢通。欢迎转载,转载请注明原文出处:。本文仅代表作者观点,不代表品途商业评论观点。

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