三四线房价下跌的拐点将至?

摘要:2018年之后,三四线城市房地产调控政策由松变紧,政策基调从去库存变为“房住不炒”,定向降息变为定向加息,重启限购,棚改开工计划大规模缩减的同时货币化安置比例也快速下调。

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房产占中国家庭财富的80%以上,房价的涨跌向来牵动人心。

历经三年的高歌猛进,三四线房价来到了十字路口,市场中唱衰三四线房价的声音自2018年下半年开始此起彼伏,今年5月黯淡的数据再次绷紧了市场的神经:三四线房价,拐点将至?

三四线房价是怎么涨上去的?

自2011年年中开始,三四线城市的房价陷入长期低迷(参见图1),2014年6月之后,三线城市的住宅价格指数甚至同比负增长并一直持续到2016年年初。

                             

房价上不来,土地价格自然好不了。2011年至2015年,三线城市住宅类用地的土地溢价率“贴地飞行”长达四年之久(参见图2),严重依赖土地出让金收入的地方政府备受煎熬。住宅销售的去化周期也在拉长。2014年全国商品房库存面积达到6.2亿平米,多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上,三四线城市的去化周期甚至高达30个月。

 

都知道房地产是周期之母,楼市低迷带动GDP增长率下台阶,供给侧改革应运而生,其核心抓手是“三去一降一补”。

“三去”包括去库存、去产能和去杠杆,这里的去库存主要是指去房地产库存。

去库存的第一步是形成房价上涨的预期,为此政府祭出了一套组合拳,包括放开限购、定向降息以及提高棚改货币化安置比例,自此,房价地价上涨机制得以确立:“地方政府推动棚改→市场上短期内出现大量持币(货币化安置)待购的买房需求→房价上涨→房价上涨预期和宽松的政策(限购放开、定向降息)刺激刚需和投资客入市→房价进一步上涨→房企加大三四线城市布局→地价上涨→房价再一次上涨”。

政策已经发生了变化

在我国,房地产调控政策的变化,是影响三四线房价走势最重要的因素。

2016年至2018年三四线城市房价快速上涨的负面影响逐步显露,政策的转向势在必行。

2018年之后,三四线城市房地产调控政策由松变紧,政策基调从去库存变为“房住不炒”,定向降息变为定向加息,重启限购,棚改开工计划大规模缩减的同时货币化安置比例也快速下调。这次房地产调控的政策定力也超过以往,面对内部经济疲软和外部环境巨大的不确定性,决策部门一直坚持偏紧的政策调门不放松。

与此同时,我们也必须注意到房地产与金融体系的绑定很紧、地方政府对土地财政的依赖很高,房价过快下跌的后座力往往难以承受。

上述困境决定了房地产调控必须稳字当头,掌握好松紧之间的微妙平衡。

三四线房价何去何从?

当政策的因素稳定后,市场的力量会回归。

今年以来,我们可以清楚地观察到三四线城市房价分化明显:

那些紧邻一线和强二线城市、有较好产业基础的三四线城市,房价坚挺甚至略有上扬;那些经济基础薄弱、远离经济核心地带、人口流出预期强的城市,房价下跌的压力巨大。

因此,三四线城市的房价,不是拐点将至,而是分道扬镳。

文 | 顾慧君

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