央企国企 “笑傲江湖”,北京土拍一日揽金超300亿

摘要:尽管北京楼市寒风肆虐,但开发商参与土拍的情绪却不受影响,11月26日,北京迎来今年最大规模的土地拍卖。



11月26日的这场土拍无疑是国企央企的狂欢,仅中铁系就拿下了两宗地块。

尽管北京楼市寒风肆虐,但开发商参与土拍的情绪却不受影响,11月26日,北京迎来今年最大规模的土地拍卖。

当天,包括中铁系、中建、首开、金茂、旭辉、富力、佳兆业、万科、新城、华润在内的近50家房企到场抢地。13宗等待瓜分的地块总出让面积为79.40万平方米,合计起拍价高达295.19亿。

从现场的情况来看,房企拿地都略显谨慎。中原地产研究中心统计数据显示,这13宗地中,除了一宗没有报价外,另外12宗合计有45次报价,有多家房企参与了多宗土地厮杀。

最终,除顺义区北小营镇地块因无人报价遭遇流拍之外,其余12宗地块则顺利找到“归宿”,总成交金额达到316.46亿元,成为北京今年以来吸金最多的一场土拍。

央企国企集体补仓

11月26日的这场土拍无疑是国企央企的狂欢,仅中铁系就拿下了两宗地块。

当天的土拍以丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块及丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块作为开场。这两宗地块在开拍前已经广受关注,去年,该地块曾是北京“最贵共有产权房”地块,而共有产权的性质一度让房企望而却步。

再次入市,丰台区花乡白盆窑村地块彻底改头换面,不仅土地性质由共有产权房变为限竞房,价格也发生了变化。丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,起拍价上调了5.42亿元至56亿元,相比当时4.3万/平方米的共有产权房价格,此次限竞房的销售均价达到了67702元/平方米,且最高销售单价可达到71087元/平方米。

另一宗丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块,起始价由去年挂牌的41.78亿元升至46.24亿元,起始楼面价则从约3.17万/平方米增长到约3.51万/平方米。

一场“大手术”不仅改变了丰台区花乡白盆窑村地块的面貌,也改变了它的命运。两宗地块受到6家房企争夺,中铁系的两家地产公司“中铁诺德”和“中铁置业”均参与其中,并双双笑到最后。

中铁诺德在经历了64轮的竞价后,以70.2亿元的价格从首开+华润+金地+平安联合体手里抢下丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,溢价率为25.36%,楼面价约43000元/平方米。

中铁诺德首战告捷后,兄弟公司中铁置业也对丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块发起挑战。该地块竞价场面同样焦灼,主要参与的为中铁置业和首开+华润+金地+平安联合体,50轮举牌后,首开+华润+金地+平安联合体再次败下阵来,中铁置业的成交价为58.4亿元、溢价率26.3%。

至此,中铁系包揽丰台区花乡白盆窑村全部地块,新增土地储备10.19万平方米,耗费资金超过百亿,达到128.6亿元,是当天出手最为阔绰的企业。中原地产首席分析师张大伟戏称,中铁系是真正有钱的大鳄。

而大手笔拿地的国企也不止中铁系一家。此次土拍中,溢价率最高的是大兴区采育镇区01-0128A地块。该地块起始价11.855亿元,住总集团和阳光城57轮报价后,触及最高限价17.7亿元,溢价率49.3%。转入竞自持阶段后,住总集团以2%的自持优势斩获该地块。

除此之外,还有不少国企、央企在这次土拍中成功补仓,城建、中建、富力+中交、首开+金地联合体、绿城、华发和未来科学城+城建+金茂均有收获。

土地“自用时代”

如此热闹的土拍场面在今年的北京土地市场中并不常见,回看北京土地市场过去十个月的表现,可以用“风光不再”来形容。

中国指数研究院研究报告显示,2018年1-10月,北京土地市场仅成交50宗地,土地市场成交量、成交额及成交楼面价与去年同期相比,均呈明显下降趋势。开发商拿地愈发谨慎,以往地王频现的场景再难重现。

土地市场由盛转衰,与楼市深度调控、土地供应节奏放缓以及企业融资难度上升不无关系,更为重要的是,越来越严苛的土地出让条件让谨慎的开发商纷纷打起了退堂鼓。

此次土拍中,一宗要求自持20年的商业用地受到房企的冷落,抄底该地块的企业是一家教育机构--好未来。挂牌信息显示,昌平区沙河镇七里渠南北村B4综合性商业金融服务业用地位于昌平区沙河镇七里渠南北村,建面约2.86万平方米,底价为13.2亿元,楼面价1.8万元/平方米。

该地块有着严苛的出让条件,竞得人自持不得低于20年,且要求建成后入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向,且持有期满后如需转让或分割出售,需征得昌平区政府同意。

好未来相关人士向时代财经透露,未来该地块主要用于公司的研发及办公,与地产投资无关。“其实我们到目前为止都没有一个集中的办公地点,公司有这个需求,也有这个能力,所以才会考虑去投这样一宗土地。”

好未来是一家科技教育公司,旗下有学而思国际、学而思网校、学而思培优、励步英语、教育云等业务品牌。2010年10月,好未来的前身学而思在美国纽交所正式挂牌交易。其财报显示,截至2018年8月31日,好未来的净收入为6.998亿美元,较去年同期增长53.5%,归属于好未来的净利润为5950万美元,同比增长29.5%。

克而瑞北京机构高级分析师崔秀程认为,对于好未来这样的企业来说,实力允许的前提下,拥有一宗土地和办公大厦在解决办公需求的同时,也算是一笔投资,毕竟土地和物业都是不错的资产。

实际上,类似于好未来这样拿地的案例已经不是今年的第一例。就在11月5日,小米与北京华润组成联合体,在北京市昌平区沙河镇七里渠南北村竞得一宗混合宅地,成交价格为26.57亿元。

同样,这也是宗“限自持”地块。出让条件规定,竞得人须对地上公建建筑规模的50%自持,自持年限不低于20年。媒体报道称,这宗地块是用于建设小米新的办公区。

崔秀程指出,从目前的形势来看,北京土地市场已经开始步入“自用时代”,企业根据自身的战略和需求,自己用自己买,这种趋势在未来会愈发明显。

张大伟也表达了同样的观点,“拿地的企业不仅仅有房地产企业,虽然土地有自持要求,但也体现了北京商业地块未来将只能用者拿地。对于房地产开发商来说,商业地产将很难去化。”

文|时代财经

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