资金压力剧增,地产CFO们的“离职潮”

摘要:据不完全统计,今年以来已有近10家房企更换了CFO,这其中包括中梁地产、佳兆业、SOHO中国、阳光100、泰禾集团等。

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据不完全统计,今年以来已有近10家房企更换了CFO,这其中包括中梁地产、佳兆业、SOHO中国、阳光100、泰禾集团等。

楼市降温的连锁反应正在推倒一块块的多米诺骨牌,在“找钱”与“偿债”的双重压力之下,地产企业的财务官们如坐针毡。

近日,正荣地产财务总监谈铭恒正式辞职,继任者是原新城控股的执行董事、副总裁兼授权代表陈伟健,后者入职正荣地产的时间不过三个月。

正荣地产并非今年唯一更换财务总监的房企,据时代财经不完全统计,今年以来已有近10家房企更换了CFO,这其中包括中梁地产、佳兆业、SOHO中国、阳光100、泰禾集团等。

阳光城执行副总裁吴建斌向时代财经表示,房企更换CFO的频次变高一方面和融资紧张有一定关系,另一方面也说明房企意识到了CFO的重要性,肯高价挖人。

CFO离职潮

谈铭恒此前为景瑞控股的首席财务官,他在2015年8月加入正荣地产,是辅佐正荣地产上市的功臣之一。而他的离任在几个月前或许就埋下了伏笔,接替谈铭恒出任财务总监的是原新城控股的执行董事、副总裁陈伟健,他在今年8月加入正荣地产。

有消息称,谈铭恒在陈伟健加入后基本就处于“架空”状态,目前负责正荣地产海外发债和融资都是陈伟健。陈伟健在财务领域的经验丰富,在新城控股任职期间,陈伟健主要负责监督财务管理及资本市场相关事宜,帮助新城控股完成了“B股转A股”,成为全国首家“B股转A股”企业,同时还拓展了定增、公司债、美元债等多个融资渠道。

尽管正荣地产并未对外说明更换CFO的原因,但业内普遍认为是来自融资及降负债方面的压力。正荣地产中期报告显示,其上半年的净负债率为171.8%,这一数字依然居于高位,且离“年内负债率控制在100%以内的目标”有不小的差距。同时,正荣地产一年内到期的债务达262.6亿元。

同样备受高负债困扰的还有佳兆业,截至6月31日,佳兆业的净负债率虽然比去年底下降了约42个百分点,但仍达258%。佳兆业也将降负债作为今年工作的重点,其在5月份委任了新的CFO刘富强,刘丰富的金融背景或许是佳兆业看重的。

而这两年更换CFO频率最高的房企要算刚刚递交了上市申请材料的中梁地产。去年底,游德锋辞去中梁地产CFO,转投众安房产,接替其位置是原泰禾集团首席财务官罗俊。不过,罗俊在中梁也仅仅待了不到半年,今年5月其加入了中南置地。

据时代财经了解,中梁地产现任CFO为凌新宇,他在2010年就加入了中梁。中梁频繁地变更CFO正是发生在上市前夕,一般情况下,财务官的更换更多是来自资金的困难和问题,无法满足企业快速扩张、高周转、风险管控、负债管理等的需求。中梁地产招股书显示,其2017年底的净资产负债率为339.5%,最高时甚至达到了1790%,而今年上半年,其负债率已经降至44.6%。

除了高负债压力外,也有一些中小型企业更换CFO与公司战略转型相关。早在今年1月,以商业街区运营商定位阳光100宣布首席财务官徐联义辞任,他担任这一职务的时间还不到一年,“空降兵”陈胜杰获委任为新的首席财务官。

徐联义之前的担任该职务的是周志明,其在该岗位上也没能坚持一年。而公开资料显示,前十月阳光100的合约销售额仅有78.05亿元,仅完成全年目标的44.6%。业内普遍认为,阳光100正在经历转型期的阵痛,找到了解公司战略且适合的首席财务官确实很难。

一位资深地产猎头对时代财经表示,今年更换CFO的房企数量确实比去年更多,这与逐渐转冷的楼市以及房企资金压力大密切相关,当前房企需要具备更强融资能力的CFO。深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,根据各房企对行业理解不同,其对CFO的能力需求也有有些差异,譬如快速周转、新型金融工具的应用或对城市更新等大方向的配合度。

资金压力剧增

“事实上,不仅是CFO,今年一些房企高层的变动也很大,这主要是两个原因导致的,一是严厉楼市调控政策下,楼市降温,商品房销售困难,房企回款困难,对融资提出了更高的要求;二是在金融去杠杆的背景下,房企融资困难,这给CFO或其他职业经理人的压力都是非常大的。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出。

2018年是房地产调控政策出台次数较多的一年,各地楼市政策力度从执行情况看,已经最严格。中原地产研究中心统计数据显示,年内叠加10月份的24次楼市调控,房地产合计调控次数高达410次,同比上涨超过80%。

今年从“土地流拍”到“开发商打折促销”,楼市转凉已是不争的事实。10月国家统计局公布的70大城市房价显示,多达14个热点城市的二手房价格出现了下调,其中厦门下调最多达到了0.9%。另外,深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。

徐枫指出,2016年底开始整个房地产行业就进入了调整周期,这个周期至少要持续三年左右,“我认为现在市场的走势会继续向下调整的。”而一位深圳链家的房产中介告诉时代财经,尽管新房均价还是比较稳定,但是成交量有所下跌,市场的观望情绪比较浓。

楼市降温的背景下,即使是龙头房企也出现明显的降速。今年1-10月,万科销售金额同比增长12%,而去年同期增速为39%;中国恒大销售金额同比涨18.7%,去年同期增速为33.4%;碧桂园销售金额增速为34.9%,而去年同期高达78.5%。

克而瑞研究中心数据显示,10月百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%,销售减速较为明显。而与去年同期相比,百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

一方面销售放缓导致回款速度减慢,另一方面房企融资渠道缩紧将进一步增加房企的资金压力。三季度以来,房企融资主要集中在海外发债,而且利率已经不断提高,众多房企的境内公司债则纷纷被中止或终止。银信仍是房企融资的主要通道,但今年以来这一渠道也在持续放缓中。

更残酷的现实是,龙头房企融资规模占比快速提升,中小型房企面临着更加严峻的融资环境。东方证券研报显示,2018年上半年,龙头房企的融资规模占比达34%,同比去年大幅增长100%,而中小房企占比由83%下降至66%。

吴建斌对时代财经透露,今年以来金融机构在借贷和放款上对房企有了更严格的要求,不仅要求企业有良好的战略目标和管治能力,还要求其在行业内有较高的销售规模排名。此外,企业更要有实实在在的土地、商业资产、应收款和偿还债务的能力。

在融资收紧的同时,房企也面临着偿债的高峰期。天风证券的数据显示,2018年下半年,房企债券到期金额1052亿元,考虑进入回售期的债券按照50%本金偿还进入回售期债券,下半年房企债券到期金额就高达2542亿元,高于2018年上半年到期偿还的851.3亿元。

中信建投研报数据则显示,房企在2018年所面临的偿债压力将达到5683亿,2019年高达7844亿,2020年将依然维持在6210亿的高位,2021年进一步上升至7327亿,直到2022年后房企偿债压力才开始有所缓和。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则预测,未来两三年是中国上市房企债务违约的高潮点。

文|时代财经

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