链家董事长左晖:中国人真的是全世界最爱买房的吗?

摘要:北京当下存量的住宅总共700万到750万套,5亿平米。这个城市里住了2200万的常住人口,平均一个人26平米,比平均水平低很多,所以房子是不是够住是个大问题。

(品途商业评论讯)12月18日,2018网易经济学家年会在北京举行。本届论坛的主题为“新经济 新改革”,讨论当前中国经济最为重要的热点议题。

左晖认为,在一些大城市里边,今天的房子是远远不够住的。比如北京,北京当下存量的住宅总共700万到750万套,5亿平米。这个城市里住了2200万的常住人口,平均一个人26平米,比平均水平低很多,所以房子是不是够住是个大问题。

此外,左晖说:“北京大概是有将近500万的,我们叫所谓的低技能服务业的劳动人口在居住。这拨人的居住今天大概是什么状况?月付租金500块,这拨人的平均收入5000块钱左右,他们的房租负担比大概10%。今天北京的标准住宅,一间房子平均租金大概2200,换句话说,北京缺乏大量的500块钱到2000块钱之间的标准住宅。”

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以下为左晖在2018网易经济学家年会上的演讲实录,由品途商业评论(ID:pintu360)精编整理,有删减:

我们今天说一下房子的事情,我从几个方面给大家做一些简单的交流,刚好是2017年底,2018年初,大家知道,链家是做交易平台的,我们大概在全国有30多个城市,有我们的业务,我们最近发现一个事情,就是在过去的2017年,北京的房价好像一直在往下降,但北京的房价的确是在往下降,全国市场也发生很多很有意思的事情,我们在关注一个很重要的,今年大概17个城市的二手房交易量超过新房,其中8个是今年新增的,我相信明年会将近30个城市二手房会超过新房的交易量,跟人民币的发展,跟过了大规模新增投资额快速增长的阶段都有关系。2016年我们统计下来有30个城市大概房价会超过1万每平米,2017年大概51个城市房价超过了一万每平米,当房价涨了之后,所有的城市都在逐步的推到卖旧买新的更新状况,这也是我今天的第一个关键词,大多数住宅市场正在进入更新,这个我觉得还是非常重要,也是我们关注的问题。这是第一。

第二个,我们也看到很有意思的事情,大家觉得我们房子到底够不够?今天中国人的房子到底够不够?这也是我们今天很重要关心的问题。

刚刚结束的这个十九大也提出来不充分、不平衡的发展的问题,今天在房子这里边也同样存在这个问题,我们今天好像不是很平衡,全中国来看的话,我们的房数除以户数已经超过1了,但在一些大城市里边,今天还是远远不够的,比如拿北京来看,北京我们今天存量的住宅总共700万到750万套,5亿平米,今天这个城市里住了2200万的常住人口,平均一个人26平米,比平均水平低很多,所以我们有时候看房子是不是够住也是很重要的问题。

今天在核心城市里边,我们看到房子好像还不太够。当然比如说像北京,今天我看也有一个很宏大的规划,我们在未来的五年时间,国家会给市场提供这个很多的地,我们今天看到的数据,大概是六千公顷的土地,大概是五千公顷的国有用地和一千公顷的集体用地,用来建大概150万套的住宅。

六千公顷是多大?就是今天北京一个二环内这么大,未来五年的地,当然今天二环内已经建成的住宅77万套,未来我们要建150万套的住宅,不管是交易的还是出租的。

当然今天我们很努力,目标达成很有难度,但总之大家已经看到了,今天解决像北京、上海这些城市核心的问题,还是在于供给不足的问题,这是我想说的第二个事情,我们今天房子到底是不是够。

第三个问题,刚才大家说到租。我们今天2200万人口,我们规划常住人口的限制,大概2300多万人口的一个限制,当然这个2300万人口未来的结构也会发生一些变化。我们怎么看这个租赁的未来?所以我们会估计,在大城市里,今天北京大概有接近40%的人口是租房子住的,那么未来这个比例会到50%左右,超过一千万的人会租房子住,这并不重要,真正重要的,我们今天来看,到底发生了什么样的状况?北京大概是有将近500万的,我们叫所谓的低技能服务业的劳动人口在北京居住,这拨人的居住今天大概是什么状况?月付租金500块,这拨人的平均收入5000块钱左右,他们的房租负担比大概10%,今天北京的标准住宅,一间房子平均租金大概2200,换句话说,北京缺乏大量的500块钱到2000块钱之间的标准住宅,我们就平心静气的看一下那些破旧的城乡接合部、电线裸露、一股恶臭的住房条件,说这些房子应该存在吗?是不是有巨大的安全隐患?是不是有巨大的问题?我们自己觉得,当然是应该清理的。背后的原因是什么?是我们没有提供更标准化的住宅产品和分层次的标准化的住宅产品导致出现了这样的问题。我们城市管理中,我们的标准是不清晰的,什么样的住宅符合标准?什么样的住宅产品不符合标准?我们好像只看到一个人均不低于5平方米的标准。如果不能出现单位1000—1500元左右的可居住、可满足基本居住需求和安全保障住宅的话,这是长期以来都存在的问题。

今天的供应不足的问题,实际上是一个大城里是一系列的问题,当然在三线城市,四线城市,都是供大于求的状况,这也是我们今天说的第四个事情。

第五个事情,我们也来说一下,中国人是不是一拨最爱买房子的人?就是我们是不是很爱买房子?按道理,中国有一个传统文化,有土斯有财。

中国人好像看起来有土斯有财,咱们好像是全世界最爱买房子的一拨人,但我们今天看下来好像不是,我们怎么衡量?每一千个城市人口一年交易了多少套住宅?我们叫千人购房率,全世界的平均水平大概多少?千分之20,这个是平均水平。今天中国大概是什么样呢?中国大概是全城市、全地域的,中国大概7亿的城市人口,一年新房交易量一千万套,二手房五百万套,北京是什么状况?峰值状态下,北京的千人购房率是14,2017年是7。所以我们今天看起来,好像中国人并不太是世界上比较爱买房子的那拨人,当然我们也许是受制于支付或者各种各样的问题。但这里边其实是有问题的,因为要相对保证比较稳定的值,这个市场,北京市场上一年就应该有20万套、30万套左右的交易,这个是更稳定的市场。我们从今年开始,我们对各级政府,他们有的时候问市场状况怎么样?我们提供的唯一的建议,就是北京上海这样的大城市,绝不能放松,因为一旦放松就会产生波动。

第六个事情,也非常重要,关于养老住宅的问题。今天中国大概16%的人口是60岁以上,我们旁边一个国家日本,60岁以上的人口33%,三分之一以上的人口是60岁以上。我们旁边还一个国家,印度,60岁以上的人口8%到9%左右,一半一半分下来的,美国大概是22%,这就是面临未来很大的问题,我们的老人怎么去养老的问题。跟刚才租的事情,有一个很像的一个事儿,很多事情是跟我们常识不一定一样的。大家知道美国有多少人是住在养老院、养老公寓和公租房里面的吗?大概是4.5%。澳大利亚大概是6%,换句话说绝大多数老人是在家里养老的,所以今天对中国的老人来说,如何做好居家的养老?在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护,变成了一个很大的问题。所以呢,我今天从这几个角度,给大家来说一个,我们研究里边,看到的整个的住宅市场,大概今天存在一些什么样的变化?或者存在一些什么样的问题?那么我们需要如何去解决它?这是我们今天自己所看到的这些事情,能够跟大家做一个简单的分享,谢谢大家。


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