“房主儿”用O2O+C2C模式聚焦二手房市场

快讯
房主儿将二手房交易或租赁的过程强化了两个环节:首先是在线上寻找房源信息时,通过系统算法和匹配信息鉴别出中介并将其剔除,提高用户体验;其次是在线下完成交易时。通过“经纪人模式”完成签约,省去用户烦恼。

中国二手房交易和租赁市场的问题可谓是老生常谈了。总结起来无外乎这几点:其一,信息不对称,房源、房价动态等重要信息都掌握在中介手中,买卖双方往往无法直接沟通;其二,信息不透明,尤其是价格;其三,客户需要承担高额中介费。看起来,很多问题都出在了中介环节。可是中介又是这个市场中无法避开的一环,除了他们手上掌握着大量房源之外,他们在技能层面也有一定优势,比如交易前估价、协调、交易后各种过户手续等,都需要专业的知识。

目前来看,互联网对房产交易和租赁这个传统行业的改造还是比较浅层。大部分网站都把这种改造集中在了信息层面,也就是提供广告位或出售端口,典型的有 58 同城、搜房、安居客等。而房多多则走的更进一步,它做的是交易式的、基于效果付费的地产O2O电商。还有一种思路就是,自己来改造遍地槽点的中介体验,也就是自己做中介,比如爱屋吉屋。

而在我看来,“去中介化”才是互联网改造传统行业的大势所趋。在租房或者二手房的交易中,C2C模式并不罕见,今年 5 月上线的房主儿就是其中一个。房主儿将一个二手房交易或租赁的过程强化为了两个环节:首先是在线上寻找房源信息;其次是在线下完成交易。针对这两个环节,房主儿都提出了一些不一样的解决方案试图改善现在的用户体验。

在线上的信息端,房主儿做了这么几件事情:

1、直接对接真实的房源和真实的客户

房主儿发布的所有房源信息均为个人房源。也就是说,在供给端对接的都是真实不虚业主,避免了中介发布假房源来钓鱼的现象。目前,房主儿上的房源 20% 是由业主自己 po 上去的,其他 80% 则是从其他网站发布的二手房交易、租赁信息中抓取。

为了求真,房主儿开发了一套技术过滤系统来对网上抓取回来的信息做甄别。比如,第一道防护网就是通过中介的手机号来将中介经纪人发布的房源排除在外的(房主儿搜集了全国大约 120 万个经纪人的基本信息),后续还包括通过对房屋信息的描述来甄别发布者的身份、通过判断房屋价格的合理性来甄别信息的可靠性等。而在技术过滤之后,还有一道人工审核。房主儿的创始人童砚告诉我,他们每天会处理 100 万套以上的房源信息,经过筛查之后大约只会发布 4-5 万套。

当然,房主儿也对房主的个人信息做了保护措施。房主和客户可以在网站或 app 上通过私信交流,建立信任之后再自行获取联系方式。这样,房主也不至于会遭到中介的疯狂骚扰。

2、为业主提供一个标准化的估价体系

一些业主虽然希望对自己的房子有着最大的自主权,但也确实有很多与交易相关的细节是他们不会处理的,比如说,给房屋估价。对此,房主儿设计了一套标准化的定价标准,让业主可以通过各项指标来给自己的房子定价。或者,业主也可以直接采用房主儿给出的参考价格。在此基础上,相对专业的房产经纪人等角色还可以对定价做出评论,这也会成为房主定价的参考之一。

3、为客户做智能匹配和推荐

大部分的房屋信息展示平台中(58 同城、搜房等),哪个房源信息会展示在客户的电脑前取决于发布者刷新的频率。而摈弃了“端口费模式”的房主儿在信息展示方面则采取了智能匹配的思路。最开始,房主儿会根据用户提交的基本信息(地理位置等)来进行初级的匹配,而一旦用户在网站上留下过搜索痕迹之后,房主儿则会对用户的偏好进行分析,下一次则会有针对性的进行信息展示。

除此之外,房主儿也提供推送服务。用户可以提交自己的需求,这个需求不一定要与具体的房产信息有关,也可以是自己的爱好等比较感性的描述。房主儿则会根据这个需求每天推送 20 个房源给用户(显示在用户的“个人中心”里),连续一周。当然,用户也可以随时调整自己的需求。
童砚说,他们其实很看重用户的个性、爱好与房屋特点之间的契合与匹配。因此,他们会给用户和房屋都打上标签,然后根据用户在平台上累积的信息来不断的对这几百万组相关数据进行相关性分析,完善数据模型,实现更高效的匹配。在这个思路下,房主儿 app 的 3.0 版本(会在明年 1 月 1 日上线)则推出了一个基于”圈子“的找房服务。这个圈子其实就是依据找房人的爱好、职业等特征把他们分为了几类人,比如艺术家、创业者等。房主儿希望有着相似兴趣爱好的人也可以住在一个社区里。这么看来,其实房主儿想做的事和最近获得雷军投资的YOU+有几分相似。

在线下服务端,房主儿做了这么几件事:

1、变中介经纪人为交易顾问

何为交易顾问?这是房主儿自己定义的一个角色,专门为已经达成交易的客户提供一系列与过户相关的服务。过户其实是一个很麻烦的过程,包括网签、核实房屋出售资格、核实业主身份、核实税费、带宽、过户手续等十几个环节,没有专业知识的人做起来会非常吃力。因此,虽然在信息端采用了 C2C 的模式来进行高效、透明的交易撮合,但与交易相关的一系列线下服务还是传统中介的强项。因此,房主儿把线下服务单独剥离了出来,交给专业人士来完成。目前,担任交易顾问的大部分为房产经纪人,也有少量来自担保公司、保险公司的工作人员。

交易顾问主要针对的是二手房买卖服务,而在租房业务上,大部分客户往往不会通过线下的交易顾问,而是选择与房主直接签约。

2、变中介费为服务费

中介模式的问题根源其实就在于收费结构——按照房产成交额按比例收取佣金。房源信息是中介经纪人的立足之本,谁手上拿的房多、卖的价高,谁就有可能收到更多佣金。这种模式激励性强,但本身是不健康的,也是目前二手房交易市场如此不透明的原因。

因此,房主儿彻底砍掉了中介费这个收费方式,取而代之的是服务费。并且,服务费的标准统一、公开透明,与房屋的成交价格没有关系。如果用户对服务不满意,可以差评、拒绝付款。具体来说,交易顾问帮用户完成一次无需贷款的过户服务用户需要缴纳 5000 元的服务费,如果是贷款交易,则需要缴纳 8000 元。这其中,交易顾问可以拿走至少 50%。

虽然这个数额比传统的中介费要低很多,但对于交易顾问来说也是有相当吸引力的。首先,这类过户服务确实省去了经纪人带客户看房的大量时间,交易顾问只需要专注于过户服务即可;其次,平台上的交易顾问都是以兼职的方式在参与,因此这可以算是他们一个额外的获客渠道;再次,经纪人在房主儿上可以打造个人经济品牌,这与在中介公司的体验不太一样。

目前,线下交易顾问服务只布局了北京市场,下一步会在其他城市逐步落地。相对来说,房主儿的线下端并不算重。一方面,他们不打算部署线下门店;另一方面,他们的交易顾问也是采取了合作模式,房主儿主要提供培训。并且,在一些重要程度不那么高的市场,房主儿会采取加盟的方式来布局。

3、提供辅助性金融服务

房产与金融的结合是可以做文章的。比如,链家网就要利用自己平台上沉淀的大量用户信息来做 P2P 服务了。不过,房主儿的金融服务与用户的买房租房需求更贴近一些,比如为租房者提供信用支付方面的支持性服务。目前,他们与银行合作,允许用户在通过信用卡支付房租后采用分期还款,缓解租房者的压力。

童砚给我提供了房主儿目前的一些运营数据:

总房源:400 多万
日更新房源:4-5 万
经纪人数据库:120 万人
签约的交易顾问:3800 人,目前均在北京
注册用户:130 万人,其中超过 100 万是房东
交易量:房屋买卖一个月 20-30 单,租房则超过 1000 单
谈到未来的商业模式,童砚说,基于线下服务的分成只会是很小的一部分,他们未来想做的是地产金融服务。前面提到的信用支付服务是一个方面。目前他们从每笔信用支付里抽取 1% 作为服务费,而租房是一个每年 1000 亿交易额的市场。当然,与买房相关的金融服务也会推进。除此之外,房主儿也希望能培养起一批独立经纪人,让市场能够越来越健康。

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