社区O2O,已渗入房地产行业!

快讯
文/区家彦 围绕社区消费端口的争夺,目前正进入白热化阶段。 在上海,做房屋销售代理、中介出身的易居中国,已开始布局进入社区O2O领域。易居旗下社区增值服务集团推出的 “实惠”APP将与上海本地报刊合作,据称拿出了近亿元开展回馈读者的活动。易居曾经的同行信义房屋,在首个房地产开发项目中引入了社区营造的概念,也想以社区为平台,吸引更多社会群体参与开发。 而在开发商领域,除了万达宝龙这些早已耕耘社区O2O多年的开发商外,参与新型城镇化建设的龙头嘉凯城,也将社区O2O布局在长三角千强镇的店口镇,并利用一款名为“城市客厅”的公共行政服务产品,争夺消费者。 互联网企业同样在寻找社区O2O的商机。无论是阿里、京东这样的巨头,还是新创立的互联网企业,都渴望在这个市场拥有自己的消费端。 伴随着资本的大量流入,社区一下子变成了资本的“掌上明珠”。 不过,《每日经济新闻》记者调查发现,互联网企业、中介和开发商三方,在提升消费者利用社区O2O端口方面,或多或少都存在软肋。 首先,社区O2O端口产品能否像微信淘宝那样,成为消费者必用的软件?其次,即便是微信或淘宝,也不是所有人都在使用,也就是说这个软件的用户黏性必须极强,才能建立商业价值。 因此,在终极的社区消费端口被找到之前,所有投入的资金和努力,都有可能付诸东流。 诱因:市场规模达万亿 “社区O2O才是我们的核心竞争力,它的利润空间不仅比房地产开发高得多,而且理论上没有天花板,这是卖房子永远无法媲美的。”不久前接受《每日经济新闻》记者采访时,花样年董事局主席潘军一再强调他对社区O2O前景的看好。 在移动互联网时代,房地产与互联网之间的区隔正快速消失,并衍生出一个比房地产开发更具前景的行业——社区O2O。方正证券互联网高级分析师张常新注意到,以70年产权的住宅产品为例,从开发到入住大约需要3.5年,产生的消费包括新房销售、房地产金融家装建材三大环节,时间短且产出有限。住户入住后,在剩下的66.5年的时间内,服务商可通过运营和维护不断满足住户需求,并创造更大的市场空间,包括社区O2O、二手房租赁与交易。其中,社区O2O由于是刚需、高频类产品,更易吸引用户,并更适合用互联网的方式寻找盈利模式。 “仅仅基于社区的基础服务项目包括物业、水电煤以及多项日常生活开支,按照单个用户贡献1078元/年(人均可支配收入的4%),渗透率50%计算,年市场规模能达到1070亿元。”按照张常新的测算,随着住户ARPU值(每用户平均收入)和住户渗透率的提升,当渗透率达到80%时,社区O2O的年市场规模将达到4615亿元。社区O2O闭环一旦形成,可不断添加产品和服务来满足住户的各类需求,理论上行业没有天花板,有可能发展成一个万亿级别的行业。 更重要的是,与传统互联网行业已被BAT主导不同,社区O2O有望成为能够与互联网巨头隔离开来的创业机会。 国金证券分析师赵旭翔认为,传统的互联网巨头优势在于线上流量,但由于舍弃了“邻居”这个天然关系,其撮合的交易并非最优,线下壁垒、社区经验壁垒、社区物理边界都是BAT们难以有效逾越的障碍,因此社区O2O也带给新进者更多的机会。 竞争:资本追捧推高估值 社区O2O巨大的市场空间,吸引了各路资金蜂拥进入。除了与社区有天然血脉关系的地产商,新兴的社区O2O服务商、物流公司、互联网巨头都试图从中分一杯羹。 在社区O2O领域,房地产商很难一家独大,以社区001e家洁生活半径小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。 物流巨头也在加速抢滩社区O2O。去年成功融资80亿元的顺丰,今年在全国范围内大面积铺设名为“嘿客”的线下连锁店,并将其打造成社区生活服务平台,为客户提供冷链物流团购预售、洗衣、家电维修等服务。三泰电子通过速递易项目在全国范围的社区内布放智能快件收发箱,解决了居民和快递公司在收发快递过程中的时空错位问题,公司还以快递业务为平台向社区电商、物业缴费、水电缴费等领域扩展。 财雄势大的互联网巨头也没有缺席。以今年成功上市融资30亿美元的京东(24.53, 0.62, 2.59%)为例,其在全国范围内和万家便利店签订战略合作协议,开展自提件业务,试图打通库存和供应链,打造“1小时生活圈”。 香港粤海证券投资银行董事黄立冲向 《每日经济新闻》记者表示,少数几家专注于社区O2O的上市公司,投资者均愿给予高估值,彩生活与三泰电子的静态市盈率分别高达96倍和100倍,前者自挂牌以来股价累计涨幅高达194%,市值超过了母公司花样年;三泰电子自去年8月发布社区O2O计划以来,至今累计涨幅更是高达290%。 “对上市房企而言,社区O2O要贡献实质性盈利仍需要较长时间,但资本的追捧,对于提升公司估值有相当大的作用。”国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示,像万科这种大型房企,物业服务的收入占比太低,如果未来万科能把物业公司分拆上市,通过独立营运覆盖更多社区,很可能获得高估值支撑。 优势:社区边界筑“护城河” 尽管蛋糕诱人,但激烈竞争之下,地产商要想脱颖而出并非易事。 “从资本实力来看,互联网巨头显然最具优势。但在社区O2O领域,资本并非首要,线上流量也并非成功的关键,最重要的是线下入口与资源。”黄立冲向《每日经济新闻》记者表示,社区具有有形边界,对于BAT而言,这是最大的线下壁垒,它们难以有效逾越这个边界进行交易撮合。 黄立冲进一步解释,“同样的道理,现在很多住宅小区都不允许快递人员随意进出小区,物流公司也会面临社区入口的障碍。顺丰尽管通过开设连锁店试图亲近社区,但大范围铺店也会带来沉重的成本,这种实体店的定位也存在问题,实际能带来多大的用户吸引力有待观察。” 黄立冲认为,类似的新兴社区O2O平台虽然发展速度不错,但由于线下服务需要大量人力,是典型的重资产模式,如果缺乏高密度的社区用户,微薄的收入难以覆盖高昂成本,这些创业平台未来几年将面临惨烈的淘汰过程。 在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,在这场社区O2O大战中,地产商的先发优势最明显,这是因为社区O2O的成功关键在于用户黏性,这取决于用户与社区内其他用户、配套、物业服务的沟通与互动,物业公司作为社区管理者,掌控着社区的最后一公里,很多外来的社区服务要进入住宅小区,都需经物业公司同意,这是地产商区别于竞争对手的最大“护城河”。 “要想在这场社区O2O大战中胜出,地产企业应该要提升物业服务在公司战略中的地位,甚至与地产开发主业并列。”欧阳捷说。 相关内容: 社区O2O最大难题:物业与开发商资源垄断 孙陶然:社区O2O将成线下入口最大增量 责编:庚辰 本文原载于每日经济新闻,原文标题为:资本追捧社区O2O 互联网、开发商谁是胜者
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