社区商业O2O的生存之道

快讯
【本文要点】1、大型体验式商业地产O2O综合体和社区商业O2O将称为电商冲击下存活的两种购物中心;2、社区商业O2O主要表现形式有社区底商、社区商业O2O街、社区商业O2O中心三种;3、社区商业O2O要取得长足的发展,应该将服务对象精准化、服务半径缩小化、服务职能定位花、服务价值提升化。
目前,业内有种普遍观点认为,未来在电商的冲击下,会存活的购物中心有两种,一种是大型体验式商业地产O2O综合体,另一种是社区商业O2O。
社区商业O2O的主要表现形式以承载社区商业O2O的物业主体的集散程度及整体布局不同,社区商业O2O主要表现为社区底商、社区商业O2O街、社区商业O2O中心三种形式。三种表现形式并非完全分离开来,有相当一部分项目的社区商业O2O配套将是多种形式的组合。社区商业O2O的服务对象主要是小区内居民,服务人口一般为2~5 万人左右。部分外向型社区商业O2O的服务范围可延伸至社区外部消费人群,其服务半径要比传统意义上的内向服务型社区商业O2O街相对更大,服务类型相对更广,服务层次也相对更高。
一、服务对象精准化
社区O2O商铺经营消费对象主要是社区住宅的居民,以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。社区O2O商铺具有比较广泛的商业功能特点,依托社区稳定的人流,较其他商业地产而言,投资风险相对较小。同时,社区商铺面积大小均有,灵活多样,大多数投资小,回报率比较稳定,而且出租、转让比较容易。
社区商业O2O中心是各种业态的社区商业O2O服务网点相对集中的商业地域,是各类社区商业O2O网点的集合体,在目前众多大型社区中,社区商业O2O中心也被称为社区商业O2O广场。社区商业O2O中心设在居住区内人流集中地区,单位服务人口为3 万至4 万人,商业服务网点数在2 0 个以上,包括超市、菜市场、便利店餐饮店、药店等,具备购物、餐饮、修理、理发、洗衣家政、再生资源回收等功能。
二、服务半径缩小化
社区O2O商铺经营的对象是以本社区居民消费为主,商圈半径辐射范围比较小,因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力是决定社区商业O2O机会多少的关键性因素,投资社区商铺时一定要考评实际的消费需求。需要指出的是,不同的社区,其消费档次是不一样的。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同,社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量。经营比较成功的社区商业O2O,都将是依托人流密集度大、消费力强的社区。
社区商业O2O经营的商业形态主要表现为:便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报厅、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等等,而规模稍大的、比较高尚的社区商业O2O业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套。社区商业O2O经营的业态一般不会超出以上几大类,但也要根据实际消费需求来确定具体的业态,不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。随着消费需求的改变,业态也要随之相应做出调整。
三、服务职能定位化
社区商业O2O的主要职能是以先进的商业形态、完善的商业业态和优美的商业环境,在满足社区居民日常生活需求的同时,更注重提供文化娱乐、休闲服务等多元化、个性化的综合性消费。社区商业O2O引进主力店会使商圈辐射范围扩大,具有较好的聚客效应。目前社区商业O2O开发的模式主要有纯街铺和社区商业O2O中心。纯街铺商业规模一般较小,主要是经营一些社区便利服务店,商圈辐射半径小。而社区商业O2O中心商业规模比较大,商业面积基本都是上万平方米,一般都会引进超市、百货等主力商家,或家电、连锁餐饮等次主力店,依托主力店其商圈半径扩大,能给商铺带来旺盛的人流。
大型商业中心配置了大型超市、餐饮、娱乐、健身、学校、医院酒店等社区配套服务设施应有尽有,类似于欧美国家社区商业O2O中心的模式。“沿街式”社区商业O2O中心模式是指在成规模的新建居民区中,选择其中一些居民楼底层,建成商业用房,引进超市、餐饮、书店、银行商业服务设施,满足居民就近对生活必需品消费和一定程度的精神享受的需要。由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性重复”的特点,导致社区商业O2O主要以满足社区居民的日常性与便利性需求为主。这也是标准超市和生鲜超市热衷于进社区的原因。实体的社区O2O购物中心,则天然具有客流量、情景展示、广告效应和休闲体验四大优势。
四、服务价值提升化
与社区的就近性及商业交易的频繁性,使得社区商业O2O更容易成为社区居民愿意亲近的一员,从而体现出其服务的亲和性。商业类型选址服务人口服务网点数建设布局业态范围社区商业O2O中心人流集中地区3-4 万人20 个以上相对集中除日常生活必须消费外,有一定量的休闲、娱乐配套邻里商业社区主要出入口5000 人左右5 个以上单个散状分布居民日常生活必要消费品和服务。
社区商业O2O的业态规划本身就难以实现,招租能控制行业组合、布局等各方面局势,最大限度地保证社区商业O2O沿着开发商既定方向发展,相互依托,形成一定的商业氛围,避免社区商业O2O的恶性竞争,有利于提升和完善其档次和品质。道路交通便利程度高的社区商铺,能够有效扩大商圈,带来更多的车流、人流,商业机会增加,商铺价值将更高。此类的社区商铺灵活度比较高,业态定位范围较广,商铺价值也比一般的社区商铺要高。
结语:综上所述,我们知道,社区商业O2O是相当有潜力的,随着经济的发展,消费水平的提高,人们为了追求更高的生活品质,健康、文化方面的消费比重会逐渐增长。未来的这种发展趋势是不可逆转的,需求也将逐渐增加。这种需求是没办法阻止的,如何把社区、商业、O2O结合起来,将是我们未来继续探讨的课题。
除了社区商业O2O,为了不断创新和推动开发业主的发展,企业可以通过丰富商业业态,满足客户的多元化需求。重点发展体验式商业业态,为今后利润的增长点的开拓以及房地产金融业务的进一步发展打下坚实基础。并做好商业地产从投融资、取地、定位到规划设计、招商建设、运营等各个环节,提升综合运营能力、系统整合能力。
品途网专栏作者:刘硕
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