商业地产O2O发展之路

快讯
【本文要点】1、商业地产投资的大幅度扩张,给商业地产的竞争带来了巨大挑战,商业地产O2O需要摸索出一条适合大型购物中心的发展之路;2、实体商业与电商最大的区别就是体验性,商业地产O2O可以通过拥享周边成熟的生活配套,有效提升中心区域价值;3、制造消费规模效应,可以带动整个商业地产O2O的繁荣。
据CNBC报道,亚太地区的商业地产投资增长今年创下新纪录,终于超过金融危机前的水平,并摆脱了近期股市和货币市场波动的影响。中国的商业地产交易量在第三季度同比上涨了167% ,年初至今同比增长34%至166亿美元。商业地产投资的大幅度扩张,给商业地产的竞争带来了巨大挑战。
随着商业地产发展模式日渐成熟,商业辐射圈不断扩大,各地的购物中心在当地都已经处于商圈核心地位,商业中心的优质位置也在不断减少。万科红星美凯龙等纷纷宣布进军商业地产领域。在市场的激烈竞争中,商业地产O2O需要摸索出一条适合大型购物中心的发展之路。
(一)生活配套,体验式业态成发展主流
体验性是实体商业和电商最大的区别,实体商业更加能够给予客户实际的感觉。从实体打造和感官层面吸引顾客,即通过从建筑设计、商场美陈等视觉方面以及在现场音乐等听觉方面和现场气氛等方面营造令人愉悦轻松的气味等吸引顾客;通过在建筑以及业态中融合文化、艺术、环保等理念,为消费场所营造不同气质;通过线上线下营销活动提升顾客黏性。
一般而言商业地产O2O线上连锁品牌店具有品牌效应,顾客对商品的认同度比较高,后续经营能力强,能帮助商圈的形成。同时,品牌店具有旺盛的生命力,经营期限长,承租能力高,一家分店资金周转有困难,可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。因此,商业地产O2O策略也有了足够的调度时间和资源。
(1)物美价廉:商业地产O2O中每个商店所贩售的商品,都需要有相当的产品知名度,并提供稳定的产品品质及合理的价格。商业地产O2O所销售的商品中,具有物美价廉条件的商品越多,自然能形成一股强大的吸引力,达到行销推广的最佳效果。 物美价廉可由流通革命,缩短商品流通管道,从制造、批发、零售的整合,创造消费者的外部经济利益,内部则采取高产品周转率,与大规模经济的内部经济利益结合,使革命性的商业地产O2O与消费者获得双赢。
(2)资讯消费:商业地产O2O可以采取定期或不定期提供商品资讯的行销推广策略,与商圈内的消费者保持畅通的沟通管道,消费者亦取得资讯提升消费水准,同时商业地产O2O也把他们的各项活动告知商圈内的消费者。在传统的商业地产市场,消费者不易有计划地取得消费资讯,仅能利用口传或零星的媒体资讯。
(3)领导流行:追求时髦是人的天性,商业地产O2O可以通过提供新产品满足消费需求,但应着重于具有较佳功能、流行有个性化的有品味商品。这些条件将使消费者获得较高程度的满足,达到行销推广的效果。领导流行并不是相对支付高价的意思,甚至是节省顾客荷包的创意行销推广策略,并通过内部的有效管理,使本项目标得以顺利推动,使顾客不但在产品满意度居于中上水准,且有物超所值的感受。
商业地产O2O可以通过拥享周边成熟的生活配套,满足专业化、多元化、人性化的生活需求,并有效提升中心区域价值,进而加剧商业繁荣。区域多年居住氛围的形成,相关的生活配套已经比较成熟,在满足日常生活所需的同时,给城市带来更加全面的升级与发展。
以全功能的业态复合模式,打造一站式购物休闲场所,领先都市家庭的多功能消费新体验,开创工作、生活之外的第三空间。立足日常生活所需,包括金融、电信超市等生活补给型业态,满足居住者缴纳通讯费、免费无线上网、采购生活必需品等基础生活需求,千余个车位的特大停车场为消费者出行带来舒适与便捷。汇集大型餐饮、特色餐饮、主题餐饮、风味小吃等各色美食,打造区域内规模最大、种类繁多的美食中心,成为名副其实的五星级家庭消费场所,还能实现消费者的社交需求。依附餐饮美食强大的人流吸附力,必将食力转换为综合消费力。
(二)消费崛起,一站式服务将成主旋律
商业地产O2O业内有一个标准,即零售占50%,餐饮占20%,娱乐服务功能占30%。目前,零售的比例在不断下压,体验式业态呈上升趋势,但具体体验式商业占比多少需要根据具体项目来考量。最终的状态是业态间达到一种平衡,有体验、零售、娱乐、休闲,但适当增加体验式业态已经成为商业地产O2O的趋势。体验式业态虽然租金相对较低,但餐饮消费不但能够完善项目的商业功能,还能带来较大客流,带动其他业态的经营。更为重要的是,体验式商业的客源几乎是刚性需求,他们的消费相当稳定。
打造集豪华KTV、院线影院、花样滑冰、儿童游乐、健康纤身等多种功能为一体的互动式娱乐及影视中心,在家门口就能享受到丰富、时尚、现代、新潮的娱乐生活。同时引入强力聚客的影院等主力业态,吸引强大客流,带来更多财富潜力。创建品类丰富、数量繁多的高品质购物乐园,实现在家门口就能感受的时尚潮流,从容不迫地享受购物如逛街、消费如淘宝、随心所欲的全新生活方式。
面向家庭不可或缺的儿童消费需求,打造集儿童零售、游乐、早教、培训为一体的儿童活动中心,并在装修风格及环境营造上根据儿童心理、生理特点,打造成主体化区域特色,是培养下一代精英的摇篮。购物增加体验,教育融入娱乐,餐饮带动消费,“全生活”概念的商业地产O2O可以满载时尚生活理想,盛装绽放。
实体商业可以通过满足一站式、及时性、需要协作性的、生活型、儿童及成人教育培训等多方面电商不可满足的需求。因此,实体商业加强便利性是非常有潜力可挖的。在业态设置和消费过程上提供便利,完善业态功能和支付体验,形成区域化。比如在综合体内,应该针对写字楼和酒店等带来的人群提供相对较多的餐饮娱乐和商务配套业态,而住宅规模较大的综合体内的购物中心则要设置偏生活型家庭型消费的业态和服务等。
一些比较流行的本地化的服务,比如说可能会提供一些APP订座的服务,比如说你在家附近要吃饭,你可以同时通过你的APP去订座,到时候他会用即时的通知你。像这样的服务可能对消费者提升会有帮助,使这个购物中心效率更高,那这类的服务一定会对销售额的提升会有帮助,同时对整个购物中心人流也会提供很好的促进。很多餐饮靠购物中心起身,从线上、线下能够互动的新兴的餐饮引进,这个是极好的提升手段。因为一些大型的业态利益是相对固定的,只有前瞻性地发现一些有创造性意义的新型业态,并且让其与商业地产O2O企业获得同步成长,并以此提升资产价值。
结语:目前,众多房地产企业的电商商业运营中心已经正式启动,这标志着他们在房地产之外的延伸领域取得突破性进展。未来他们将继续加大对旗下商业物业的整合力度,加大电商的投入建设力度,同时为商业配套提供更有力的支持,线上线下联动的双核战略将确保企业未来高速增长,领跑市场。
餐饮O2O将是商业地产O2O的缩影,其商业模式也是一个不断生成的过程。这种模式若想要获得成功,就需要空间聚集效应能有效提高规模经济,从而提升商业地产O2O的租值和价值。在资金为王的时代,保持现金流动性,是整个商业经济运行的关键所在。餐饮O2O具有的标杆效应,为其扩张提供了无限动力。一旦与餐饮O2O企业合作成功,就能带动整个周边商铺的繁荣以及差异化商业分布的形成,从而带动经济增长。这种模式通过餐饮O2O从线上吸引消费人群,从而制造消费规模效应,而消费集聚带动了整个商业地产O2O的繁荣,提升了整个商业地产O2O的租金以及投资价值。
 品途网特约作者:刘硕
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