职业短租客是短租市场的未来

快讯
今年中国互联网创业的明星项目是什么? 也许是短租。至少在资本市场,短租是目前的行业最热的关键词:1月6日,蚂蚁短租小猪短租同时宣布获得新的融资;2月26日,途家宣布获得B轮融资,加上它400天前的A轮融资,共融得4亿元。而资金实力雄厚的搜房网亦表示加大投入成本培植短租子品牌。在美国,成立于2008年的短租平台始祖Airbnb在去年底融得1亿美元,如今总估值已经超过20亿美元…… 相比于标准化酒店业,私人闲置房源是典型的非标准化长尾市场,而短租则有效地盘活了这种闲置资源。当这部分巨大的闲置资源进入市场,是否会对租赁业与酒店业带来颠覆性冲击?而其盈利的可持续性又能否保证? 一场革命 简单理解短租,即是将房主的闲置住宅或公寓利用起来,为消费者提供有别于酒店的出行住宿方式,租期一般在3-5天左右。 相比于酒店,它的最突出优势即是低价。短租平台平均客单价一般在200元以下,而经济型酒店的客单价则需要300元,旅游目的地的高端酒店售价则更高。据艾瑞咨询数据显示,去年全年的短租市场交易规模不足10亿元,这相比于2,000亿元的酒店业成交额只是九牛一毛。 但短租的潜力无可限量。 不同于21世纪初以跟团为主的旅游出行形式,近几年逐渐兴起的家庭游与自助游,催生更多的个性化诉求,房型装修各不相同的公寓显然比旅行社所选定的酒店更有特点。 另一方面,在大城市的过渡性住宿(如学生考研、家属就医等)时间一般在一周以上,预算更低,短租的优势则更加明显。“这部分用户的每间每夜价格诉求在100元以下。”小猪短租CEO陈驰告诉记者,而酒店显然无法满足这个价格诉求,常规渠道的房屋租赁则要求3个月以上,短租可以填补这个市场空白。“这部分用户目前占小猪的销量30%左右。”蚂蚁短租CEO翟光龙同样表示,不同于旅游住宿的市场曲线随淡旺季波动,这个市场总额一直在稳步上升。 陈驰认为,短租是对住房供给理念的颠覆。“这是一种分享经济、协同消费的一种重要形式。”陈驰举例说,“就像我妈妈的两室一厅房子,其中一间只让我过年回家小住,而全年的更多时间是闲置的。短租可以更灵活利用这部分动态闲置资源。”“古代就有借宿这种‘分享’行为,而短租将其演化成市场消费行为。” 同样是盘活闲置房的考虑,途家CEO罗军则瞄准了旅游目的地。“很多高收入人群在三亚等旅游目的地购置了物业,作为度假旅游的休憩所,但他也不是每年都去。”罗军经常对媒体提及的一个数字是:在美国,私人公寓占旅游居住场所37%,在中国还不足个位数。 对于短租的不同诠释,则分化成两种不同的商业模式两种选择 美国的Airbnb被称为租房的EBay(易趣),它的运营模式与EBay也很类似,只不过产品变成了租房。房主通过平台发布房源信息,而房客通过平台与房主协商匹配,交易完成后,Airbnb向房主收取3%的佣金,向房客收取8%的手续费。 这种平台模式是国内短租的主流,其优势在于免去酒店日常运营的人力成本的轻资产模式。蚂蚁短租团队人数不足100人,一半左右是技术人员,即覆盖了300多个城市14万套房源。而相比Airbnb,中国的“Airbnb”们还没有向房客收费的计划,仅向房东收取10%左右的佣金。 搜房网短租品牌游天下则在去年下半年推出开放战略,连房东佣金都免去。“按现在的规模,10%的佣金不足以支撑成本投入,”搜房网COO、游天下负责人刘坚告诉记者,“有搜房网的资金支持,游天下暂不考虑盈利模式。先将市场规模和用户量做大。”其营收模式则与另一个平台Homeaway更相似。 成立于2004年,2011年在纳斯达克上市的Homeaway是更早的短租平台。但是它跟中国的效仿者途家一样,更愿意把自己称为度假公寓租赁,而不是短租平台。Homeaway主要与旅游物业的第三方管理中介或物业公司合作,以年费方式收费,不与销售挂钩。其去年的财报显示,这种广告收入占Homeaway营收90%左右。 尽管由于没有第三方物业公司,途家选择自己管理,罗军曾对媒体表示,两点之间,看似直线最短,但往往没路,最好的方式还是自己把路走出来,他也将途家定义为房源供应方。如果说“Airbnb们”是淘宝,Homeaway是天猫,途家则更像自营性质的京东商城。途家的客单价比其他短租平台更高,达200多元,这包含了机场接送、房间清洁等增值服务;但是1000人左右的地面服务团队与呼叫中心则加重了其“水泥”端的成本。但尽管如此,它利用销售分成的方式避免了酒店的淡季管理成本,流动性的客房维护人员也减轻了人力成本投入,途家的成本结构依然比传统酒店低很多。 三类房源 经常有媒体将短租与团购进行比较。这两个看似差异很大的行业,其实都是服务中介的性质,供应量是平台实力的重要体现。而短租的房源供应链相比“吃喝玩乐”简单得多,门槛也较高,避免了像团购市场对供应商“跑马圈地”的乱象。 短租平台的目前主要房源均来自于职业短租客,也就是俗称的“二房东”,他们手里一般至少有10套房源。这样一个“中国特色”的市场源于短租与长租之间40%左右的利润空间,短租客将房东房子长租进,短租出,赚取差价。但由于二房东没有房产证明及相关手续,服务水平低下,长期处于灰色地带,短租平台的兴起给了其稳定透明的客源渠道和规范化管理的空间。蚂蚁短租与游天下的房源很大部分是从赶集网及搜房网的二手房租房频道过渡而来。 而另一方面,真正使Airbnb崛起的力量是更多的个人房东,即房东自住的房源,这也是陈驰口中的颠覆性理念的核心所在。这个供给市场目前几乎空白。 但小猪短租的陈驰则采用影响周边亲朋好友的“土办法”培养了100个这种“分享型”的种子房东,其中包括北京的杨锦(化名)。他去年在北京租了一套两室一厅,而合租舍友则今年2月份搬走,于是他将这个房间放上小猪短租平台。“不选择长租一方面是因为短租的盈利更多,而更重要的是希望结识更多的朋友。”杨锦先生说,有一个考研的小姑娘在他那里住了半个月,后来成为朋友还为其免去了后几天的房租。 采访中,陈驰反复讲述这种房东分享的故事。有别于其他的短租平台,小猪短租在网站首页把房主与房客的故事感悟置于房产信息之上。“小猪定位为‘有人情味的住宿’,更强调人的存在感。”尽管小猪短租的80%房源同样来自职业短租客,陈驰更希望通过这种星星之火去影响更多的个人房东。 第三种房源来自于新房市场,这是有房产背景的途家与游天下的优势所在。途家的房源均是直接与开发商或物业管理公司合作。这个买卖对于开发商增加了第三方房产托管的售房卖点;投资型房主则使闲置物业获得增值空间;途家也可以集中化管理,三方都是利好。而游天下则将其短租投资团与搜房看房团绑定一起,相当于将短租作为投资房产的增值途径。 四个难题 目前在相同的租期与需求上,短租主要与经济型酒店竞争,短租能提供低价,却无法像酒店一样保障安全。“酒店是特许经营,需要接入公安局系统备案,而短租房东显然不会为了几套房去申请这样的手续和配套设施。”旅游研究院杨彦峰认为,这种法律障碍使其存在一定安全隐患。 房产中介链家地产显然也是这种观点。在短租概念进入中国的2011年,链家地产创立了自如友家合租频道,它从房东处签下2年以上的管理协议,以年费或月费形式付款,同时对房子进行重修,向外出租。但自如友家的公关经理苗烯强调这不是短租:“一开始自如友家有想过推出3个月期限或更短的中短期租赁,但出于对房客安全的考虑,自如友家还是将租期最低限设定为一年。”自如友家有800多家门店、300多人的自如管家与房客线下沟通确认,轻资产的短租平台显然无法提供这种“体力活”。 在事前安全保障上,各个平台都如出一辙——通过手机银行支付、二代身份证三层实名认证的方式。在事后,小猪短租则加入了对房东与房客的保险计划。但是实名认证也有造假的空间,对于这一点,陈驰认为只有国家征信系统的完善才能解决。刘坚则提到了70多人的地面实拍队伍,平台尽可能的确认房子真实性并提供担保。 保障安全的另一个重要辅助工具则是用户的入住后评价体系。陈驰认为,当评价体系像淘宝一样沉淀下来,会成为房东资质的主要考量,但这个需要时间去酝酿。而仰仗赶集网庞大的房源量,蚂蚁短租甚至将获得差评的房东直接下线。“一个净化的平台品牌是房客信任的基础。”翟光龙如是认为。 在所有住宿业,房态控制也是一个难点。杨彦峰告诉记者,“200间以下客房的客栈都一般不会做中央房控系统,更别说只有几间客房的短租房东。”对于小房东而言,客房空置成本很高,这也是他们更愿意以长租形式出租的原因。 短租平台对此采用预付担保的形式,平均预付比率为50%,如果交易成功后却无房入住,平台为房客溢价寻找其他房源;如果房客临时取消,房东至少能收回预付金额。尽管陈驰认为,在线预付将是未来住宿业的主流支付方式,但是目前国内的酒店业90%来自前台支付,而长租则连在线决策的可能性都很小。用户的支付习惯依然是一个挑战。 团购同样遭遇过这个挑战,一些消费者不习惯在线支付,绕开网站与商家对接,商家则免去了平台佣金,这是所有中介平台面临的尴尬。为了加强对房东的把控,蚂蚁短租上的房东与房客只能通过系统IM沟通,房客只有完成订单后才能看到房东的私人联系方式。但是翟光龙认为,“蚂蚁更希望通过评价体系以及平台的保障计划,教育房东经营好自己在平台上的品牌。” 五个环境因子 智能终端的兴起给旅游业带来新机会,短租亦如是。罗军认为,智能终端可以开拓深度旅游和主题旅游的市场,目前的旅游网站一般仅在旅游前与消费者发生关系,而智能终端可以加入旅游中和旅游后的日志、攻略等社交元素。陈驰则认为,移动端改变的不只是使用场景,它更有活力的是更灵活的应用性。他举例说,假如手机可以扫描二代身份证读取房客的信用记录,将大大加强安全系数。目前,小猪短租仅上线面向房东的客户端,为方便与消费者及时沟通,但是面向房客的应用,陈驰则坦承还没想好。 除此之外,作为革命性的新生产业,短租面临的更多是不确定的环境因素。 首当其冲是身份界定的问题。短租本质是一种租赁行为,但是它的租期与服务内容却趋向于酒店,目前来说这仍是监管断层。翟光龙告诉记者,“互联网的发展速度永远快于法规,市场目前仍小,监管方还不到介入的时候。”但是监管的缺失,却让行业存在野蛮生长、鱼目混珠的隐患。 其次是打击地产投机的“国五条”出台,会一定程度上减少闲置房。但对于许多短租平台而言,这种打压同样可能是另一种利好。“如果房子卖不动了,会有更多房子流入租赁市场,”翟光龙告诉记者,有社科院数据显示,中国的地级市就有6,000万套闲置房,短租市场远远还没吃透。 另外,当手握二手房资源的房产中介以及拥有大量旅游客户的OTA觊觎这个市场,它们的资源势必能抢占大量市场份额。但是刘坚则认为,这就是市场非标准化的优势,OTA巨头们更注重于标准化的酒店服务,非标准化市场的投入产出比率并不足以吸引它们。另一方面,房产中介的地面团队成本高企,也不会轻易加入短租行列。链家地产的自如友家目前有2万套房源,却仅在北京地区发展。 从这个角度说,新生市场更适合小公司去开拓。这也是赶集网与搜房网将蚂蚁短租和游天下独立运营的原因。陈驰去年从蚂蚁短租中出走创立小猪短租也是出于这个原因。陈驰告诉记者,“小公司会更加专注,不受大公司的整体战略影响。而大公司的流量对于这种新生的非显性业务的转化率也很低。” 同时,不管对于B2C性质的途家还是其他C2C平台来说,大家所提及的目前最大掣肘依然是用户认知,这也是目前OTA们选择浅尝辄止或观望态度的主要原因。即使在诚信体系更加完善的美国,Airbnb“让陌生人住进家里”的概念也是发展两年后才被市场与投资者认可的。 尤其是将概念建立在陌生人社交的小猪短租上,相比于陌陌或者社交网络游戏等陌生人网络平台,短租需要走到线下,住进陌生人房子,这对于用户的出行习惯的确是很大的障碍。 品途咨询对短租的看法是,途家的本质是酒店,标准化,所以他的竞争对手不是短租,是其他酒店。而短租更多的是小众、个性化需求。个性化需求是否会成为大众化需求,有赖于中国社会的诚信环境的改善。 笔者认为,总的来说,众多的轻资产短租平台在运营上并没有明显的差异化特点,而在房源选择上出于对自身优势的考虑有一些区分,主要分为投资性新房、房东自住房子与职业短租客三种,投资性新房受房产政策调控影响明显;自住房子,房东与房客的心理认知障碍在三年内还很难克服,同时还要寄希望于很不靠谱的诚信体系建设。 而对于职业短租客,它作为一个小微企业,有足够动力去优化这个产业,而对于短租平台,它的管理与协调可控性更强。笔者有一个朋友在广州做了三年的职业短租客,他在中山大学医科毕业,通过自有资金租下了在中山一院附近租下一栋房子,而他本在中山大学医科毕业,在这个医院有许多医生护工朋友的人脉关系。而他的房源主要以面向陪病家属。他的房客主要来自医生护工的推荐,同时也提供医生挂号列表、营养餐配送一些增值服务。 横向对比实物类C2C,淘宝的崛起也是依赖于众多有品牌需求的垂直化淘品牌的壮大。笔者也更看好可以发展成小而美的垂直化品牌的职业短租客。 品途网特约作者:蔡辉
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