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观点
这次对话邀请的是FUNWORK、氪空间、梦想加、纳什空间、无界空间、方糖小镇的贵宾,主持人是来自精一天使合伙人张本伟。

2016年12月20日,品途商业评论“探寻商业本质(FBI)”盛典在北京四季酒店隆重召开,上午继第一场企业服务论坛之后,第二场巅峰对话再次展开,这次对话邀请的是FUNWORK、氪空间、梦想加、纳什空间、无界空间、方糖小镇的贵宾,主持人是来自精一天使合伙人张本伟。以下为巅峰对话内容:

张本伟:上来的人多说明市场竞争激烈,我是张本伟,来自精一天使公社,我们是一家共享投资人的平台,我们专著做种子轮投资,所以共享了200多个种子轮的投资人在平台上。

李鹏,我来自纳什空间,我是李鹏。

周宾:我是周宾。

王晓鲁:我是王晓鲁,梦想加的创始人。我们做的就是区域办公。

万柳朔:我是无界空间的创始人。

王彧:我是王彧,来自FUNWORK,是一家香港上市的地产公司,现在在北京、上海、深圳、杭州也开了分公司。

田智勇:我是氪空间的田智勇,氪空间在今年年初的时候从36kr独立出来,我们在全国11个省市有28个空间,我们做的事情比较简单,想打造在企业全生命周期的服务平台,谢谢大家。

张本伟:我们的广告做完了,来点实质,因为是讨论商业的本质。刚才周总也讲我们跟地产是有关系的,我们也商业地产,是一个产业上的角色。所以我想各位我们作为第一轮的谈话讨论一下,很多人认为我们的本质是二房东的角色,然后我们考虑一下到底是不是二房东,先李总开始。

联合办公就是二房东!

李鹏:本来我想自己说的,因为我作为第一个发言,所以我是稍微的低调一点。看后面的各位。我们现在目前是在国内的运营面积最大的众创空间,入驻的企业数量是1000家以上。30万平米以上的规模。

张本伟:另外一个问题是二房东的角色。

李鹏:这件事情从传统的观念来讲,任何一个名字前面加一个二,大家第一反应就是很好。其实我也在想一件事情,因为我想如果我跟这么精英的同业的同事在一起的话,如果称之为二房东也没有不好意思的。因为大家所谓的二房东房子不是我们建起来的,也没有什么不应该的事情。整个的行业里面应该把行业的资源交给更专业的人,运营好,增值化,服务到位。我觉得无论是二房东还是大房东没有什么太大的问题。

张本伟:包括我们的增值率其实也是很好的生意。

周宾:我刚才自我介绍了,我们2016年体量应该是11万平米,2017年的时候差不多是17万平米。我说一下,其实我们更愿意叫自己为经营者,这是我们所做的事情中很小的一部分。我们是公司的职员,是个父亲,我们也是一个非常专业,非常有创造力,非常有活力的团体。

王晓鲁:我们现在有13万多平米,正在增长,因为我们自己也在管理,因为我们有智能管理的体系。包括现在全国的空间都是我们管理的。二房东的问题,其实我觉得最开始都是二房东,因为就像刚才说的,办公室也好提供给别人,我觉得就是一个二房东。但是从另外一个角度来看,我们现在有100多个人,60%的人没有在做跟租房相关的工作。今天在座的都是在行业里面非常领先的人,我觉得现在大家对整个的办公或者商业地产的角度来说,我觉得还是小一个比较小体量,都是刚刚起步。现在大家都是跟以前的办公,或者说二房东区别不大。但是随着我觉得明年体量的增加,包括我们明年在北京有100万平米以上,各种各样的智能管理体系,我觉得大家会看到一个不一样的东西。

张本伟:王总是另外一个模式,除了自己经营以外还可以做代理。

万柳朔:我们现在在北京开业已经启动了,大概有200平左右。至于二房东这个问题,其实我想更宏观的讲,其实我们在做的东西就是地产运营,因为整个讲商业的本质,从商业的本质的角度在地产行业基本上都是在开发和销售,基本上能拿到地盖起来就行了。但是这个趋势已经停止了。下一步我们认为未来20年的红利,其实是在运营和证券化这两个概念。证券化我们看到有很大的程度是在做布局,但是运营这块开发商大部分是没有经营的,很少有开发商自己做运营做得这么好的,其实很多开发商是很火的。其实开发商自己完全自由活动,这也是为什么我们今后长期伟大的存量市场。所以我觉得二房东这个词听起来不是很好,但是本质上我们做的就是地产运营,地产运营是一个长期的大趋势。

王彧:我们前期几家都在我们自己服务的能力,我们可能是大房东,也可能是二房东,也可能跟其他的开发商和资本方提合作的机会。因为我们的身份导致了北京有11家店亿,我们考虑得更多的是世界的商业做一个业态,做一个补充。我们的存在都是有好处的。

田智勇:我们目前是十万多的平米数,我觉得二房东我们自己的定位应该看到这个问题。其实你可以说是,也可以说不是。是什么不重要,而是我们解决了什么问题。因为氪空间是从36kr里面延伸出来的,我们是从最早期的团队开始做的企业服务。我们想做的事情就是怎么去解决这些企业的需求,整个36kr,包括我们未来其他板块的业务也是一样的,我们只不过是做了解决这些企业的需求和场景,氪空间也是我们其中的一个产业而已。所以说我觉得可以说是,也可以说不是。这是我们对自己的定义,所以说我们的定位是要解决企业全生命周期的产品。但具体来说,在办公层面我们分了三个场景,一个是解决非常小的团队的,第二个是解决稍微大一点的团队,第三个是解决更大的团队的需求。所以说这是我们在每个岗位真正的定位,企业邮什么需求,我们去制定方案,这是我们产品的定位。

张本伟:我们二房东不讨论了,可以再追问一下刚才类似的数据,唐总认为未来房租收入的占比可以和其他增值服务的占比是二八结构。各位能不能分享一下你现在收入的占比,如果可以分享的话,大概房租收入。田总可以接着讲。

收入来源,大部分依旧来源于房租

田智勇:其实也没有什么不能讲的,对我们来说其实我觉得也差不多是二房东,当然从长远来说我们更多的是会把服务部分放在更大的部分。目前来说其实我觉得任何一个从这个领域,早期肯定只能从这个数据中看,这没办法说。现在是二八,20%来自于增值收入,80%来自于房租。反过来我们是很难的。

张本伟:刚才唐总说的是房租占20%,不知道您觉得靠不靠谱。

田智勇:我不去评论这个事,我觉得大家用自己的商业的判断去看就可以了,可能每个人有自己的判断。但从我们的角度,我们觉得不管是什么收入,房租也好还是什么,我的收入是好都可以,是什么方式。如果说我的房租达到100%,达到90%的利润,那我没必要做其他的东西了。我觉得可能做事情务实一点,我们衡量的是解决别人的需求的同时解决我们自己的需求,那就够了,我们不想追求别的东西,这是我们的追求。

王彧:我们是在核心城市的核心地段的核心物业里面做资产运营,拿我们商业地产公司最主要的收入也是来自于这方面,我们作为其中部分,服务于我们CBD周边的布局,我们最核心的本质可能也是这种办公场地服务来换取租金收益的模式。

万柳朔:我觉得这个问题是很现实的事情,我们99%以上的收入都是来自于房租,如果我们真能做到20%来自于服务。我们一个10人的公司,我们的租金一万八到二万,意味着你20%来自于服务行业,意味着你从他服务身上的收入获取那4000块钱,哪一个月的消费,因为我们的抽成,那就是消费的。你要覆盖到每个行业,是这样的事情。我们现在的服务总的加起来接近100万,其实到收入上体现的可能10万块钱都不到。我们收入都是一年上千万的级别。包括我觉得大家可以看他的提两,96%的收入都是房租。我相信唐总说的是毛利,未来有可能是80%的毛利来自于服务的。但这个前提是你的体量要足够大。这和互联网企业的概念一模一样的,先要有量才能变现。所以应该是在30万平米的,你想从六七万人或者六千个公司持续的变现,很大的一个金额是不太现实的。你说有100万个公司在你的体系里入驻,从这100万个公司里变现就有很多可以做的事情。

王晓鲁:梦想加在联合办公里是不太一样的,我们给自己定位也是互联网的公司,加入结构的话就是70%的租金收入,30%是智能管理体系。我们基本上150平米只有一个人完成,这周是北京重雾霾,我们搜北京新的空间,空气净化器都是自动打开的,包括那边的会议室、空调,都是这样的控制。我们也可以进行一些参与,其实包括销售,包括很多方面,我们都是采取了很多智能化的手段。因为我们这次做的也是挺实用,也很有特色,所以其实有很多不管是空间,还是包括整个写字楼都是在采购我们的体系,这块的收入还是挺多的。我觉得空间这块还是挺赚钱的,还是想做这块的生意为主,相当于把我们自己做了很多,对未来的理解。也希望更多的空间也好能享受到,所以这块做一个输出。

周宾:其实我们现在90%到95%的收入都是来自于租金,可能5%的收入是来自于第三方服务。我们第三方服务有专门针对人的,有专门针对企业的。虽然我们不断的发展,包括我们信任的建立,降低我们交易的成本,我们的收入一定不会局限在我们租金上,包括我们搭建的线上平台,单纯的以现金为空间,无论将来二八还是五五,都可以。

李鹏:目前纳什空间的情况跟各位差不多,但是因为纳什空间积累了大量的客户群,目前为止因为一直在做所有的企业数据的分析,我们现在包括有6万人在纳什空间服务的群体,我觉得在未来来讲的话,整个的这个体系,可想象的空间非常多,无论是服务层面、租金层面,各方面都有,而且同时因为纳什空间的情况,我们还是的还有超级办公室。这个超级办公室上,我们还有大量的独立的小业主,其实我们未来会增加他们的一些,新的产品都有很多,他们都是非常有实力的潜在投资人和客户,同时纳什空间的力量到一定规模的时候有大量的服务,以及功能被输出的,包括我们的产品,包括我们的产品研发能力。但是基于本身这个行业也是刚刚开始,所以我们现在主要的分布还是在规模、客户服务,我们现在主要的形式还是用租金形式进行的。

张本伟:对企业的增长过程里面有没有什么办法,比如说10万到20万,到30万、到100万。

李鹏:我觉得可能大的数可能是从百到千的区别,这点我们做得比较早,从非常早期100多家的时候我们就开始做系统,包括我们后台的系统,从管理的角度来讲没有特别大的区别,而且纳什空间也是相对比较务实的团队。真正硬性的改变其实没有,这种反映是潜移默化出现的。包括我们自己APP社群,现在也是一万以上的咨询用户,很多东西我觉得社区也好、社交也好,这不是理念可以做到的。人数达到一定程度的,可以区分的时候自然化学分应就产生了。当然由于跑的比较快,我们也做大量的回头看的工作,我觉得目前的话因为创业这件事情也是刚刚兴起的过程,所以可能我们往后再看看。

张本伟:我经常问自己一个问题,我们到底在今天的市场。各位我们想想今天在共享办公的领域里面,选一个关键词,对于这个商业模式上做竞争它是最重要的。就像我们在商业零售里面谈到地段,经常到位置的问题,我们找一个关键词,先由周宾先来。

共享关键词:需求、地段、融资、产品……

田智勇:我个人比较倾向于选服务。回到刚刚说的问题,我们做的所有的事情是基于客户的需求来提供服务,那产品也是我们服务的一部分。我们觉得其实不管是从媒体的角度还是我们金融的角度,包括一些大的产业来说其实合并的东西在试图解决他们的需求,我们觉得我们要做的事情是其他的定位也好,都包含了这一部分,我觉得核心是需求点。这是我的定位。

王彧:地段,因为我刚才介绍的时候就说了我们在核心地段,核心物业。

万柳朔:说到竞争的话现阶段最重要的词就是融资。资本获取能力。因为毕竟我们的体量很大,你要持续的发展要更多的前。

王晓鲁:产品,这也是我们说的多的一次,包括你说的地段,跑设计,跑运营,跑管理,这是我们综合的产品。这也是我们强调的事情。智能化。

周宾:我们联合办公跟以前最大的区别就是我们的空间问题,给客户空间有不断的变化。(听不清),我们要提供不断符合市场变化的产品。

李鹏:我选的是需求,所有的最终不是你提供给大家的,而是需要什么,同时我们要解决资产端的需求,因为纳什空间源于我们的理论,我们想找到各方的需求,找到相对合理的点,这是我们找到的词。

张本伟:我以为李总会选规模。其实让大家去选择一个关键词,我们今天很多的人也在创业,其实大家都会回归到一个核心点,你的特点是什么,我们讨论另外一个词就是今天不仅仅是资本寒冬,其实也是创业的寒冬,我最近去过一些政府办的空间,后来你发现只生产投资者,这个问题大家怎么看,从李总开始。其实创业真的是利好。

空间生产什么?  

李鹏:我觉得大家的客户群不一样,从纳什的角度来讲感觉并不是很大,主要的原因因为我们超过70%的企业是传统的小企业,而且我觉得创业大家现在说创业,我觉得可能确实可能回归更加理性,而且我们70%的企业并不是靠投资,或者靠风投的形式存在的,有很多企业已经长期存在相对稳定的,比如说做贺卡的小公司,他成立六七年了,每年的销量都做得很好,我们纳什空间还有做炸酱面酱的,也做得很好。会不会是大家对于创业的圈子化过于重要。我觉得大家可能会更趋于理性,包括大家现在对所有的资本更回归到商业的本质,我觉得是未来更有发展,让大家更务实一点,这是我的感受。

张本伟:所以你觉得其实经济下行对你们是利好的。

李鹏:不光是对我们利好,对社会都利好。其实会让大家真正去找人,我们看日本,这些相对比较成熟和健康的社会,其实没有大的问题,尤其是工匠精神大家都在提,其实几个人一家小公司做得非常好。创业公司都做得非常好。

周宾:我个人觉得来自于各个方面,这是一个改变的开始,当我们看到创业浪潮,其实竞争很大。我们并没有那么高的科技改变在那一年。我觉得真正能够说对这个社会有所改变的创新和创业,这是我个人理解。我们没有那么高的时间点在那个时间爆发。可能会爆发出来很多新的项目,给更多创业者很好的机会,但是我相信这个机会会随着我们的完善,找到创业的精髓,而不是说什么都来。其实好的商业项目还会好的。我们跟纳什空间差不多,三七开,我们更多的入驻是创新型企业,而不是创业企业。很多是高速发展的企业,整合供应链的企业,而不是说完全初创的企业。我觉得因为真正的企业能够非常高增量的投入。

王晓鲁:我觉得从资本的角度来说一下,因为我们也是创业公司,我觉得放弃也很重要,去年我们放弃了很多的地方,我们在选择北京和一线城市最核心的地方去做。如果是在两三年前的话,不管是说最热的创业,可能比现在多好几倍的数量。让大家稳定一些,在创业上面也更加的谨慎一些。第二块其实我觉得应该是要感谢整个在座的人大家一起的努力,经过一年多的时间,也越来越被大家认可。最开始的每天都在和创业者在一块,所以最开始我们今天都在一起。很多东西也让我们很震撼,包括今年下半年三个上市公司,在北京的部门,包括一些央企,他们的部门也都是年轻人。包括其他的一些中小企业,包括资本团队,他们都会选择跟我们合作,直接入驻我们空间,这也让我们很意外的事情,意外中我觉得他们的转变来得那么早,他们都在以后逐渐的接受。因为今年整个联合办公空间大家一起努力教育这个市场,越来越多的人接受这个概念。

万柳朔:基本上刚开始的时候都是我们所想象的商业地产公司,但是随着大家的努力,整个市场是很重要的。加上资本寒冬对这个行业有一定的丰富,包括现在最大的企业,他们资本寒冬起来,因为资本寒冬在我们这里租办公室还是划算的,所以他们会搬过来。所以他们可以自己创业。我觉得其实虽然看得很直观,一到三个人的团队减少,但是30到40人,甚至50到100个的团队增加了,吸引一个50人团队,就相当于吸引10个三到四人的团队,所以资本寒冬是对我们这个行业有利的。   

王彧:我认为商业的本质就是解决社会问题,之前创业浪潮是催生了一些不需要去选,或者说提前消费未来的需求,我们可能是跟纳什有不一样,首先服务一些有自己造血能力的小企业,还有可能是服务一些有一定的规模,所以说FUNWORK没有受到太大的影响,这还是要尊重市场规律。

田智勇:我们在资本寒冬也在聊。我们跟很多资本的投资人聊是一样的。你从本身资本的数量,创业公司的数量来说是一个寒冬,但从资本来说并没有觉得太多的是寒冬的东西,反而觉得是更好的状态。对我们36kr来说,我们其实吃的就是早期的创业公司这碗饭,创业公司少了肯定对我们有影响。我们经过这几年的调整发现,其实也不是我们想象的东西,我刚刚谈到整个我们的产品分成三大体系,第一个体系是我们最早开始做的时候,也是我们最擅长的,一到20人的公司,就是面向这些客户的。所以在今年下半年其实我们开始去做另外的产品线,就是针对20到50人,以及50人以上。经过半年时间,其实我们现在三个产品线,目标客户群体他的需求完全不一样,风险也不一样。所以说在我们整个公司发展过程中,通过需求的变化,打造了三个产品,现在占我们整个空间最大的公司是有1000多人,几百人的公司蛮多的。包括我们跟很多to B的企业聊,发现一开始都是早期的小公司做切入点,从收入结构来看,他们也是二八原因,未来的大客户占80%的收入。小客户可能没有价值,可能是在你生态方面有很大的价值。所以我们来说,资本的市场变化也在顺着我们自己去做改变,同时也在做解决市场不同客户的群体,这也是个好事情。现在我们来做这种大团队,跟大公司的业务现在我们觉得这个东西可能是更好解决的。刚刚谈谈这个问题,五个人的团队10个,就是50人。我一个500人的团队就解决了,而且一个小团队每天的正能量是弱的,但是一个大客户团队把所有的东西都解决了。这是从收入的层面解决问题的。但是反过来从生态的角度来说,因为36kr是打造生态的品牌,我们需要中小企业去营造一个更好的生态。所以目前这个状况还没有什么问题,这种资本寒冬其实最大的问题就是,这只是一个状态,如果再把时间线拉长也没有什么东西,都是一样的。

张本伟:好,时间问题我们只能到这儿。有问题可以线下继续讨论,今天坐在这儿还有这么多的服务商,能给创业者或者企业做服务,说明我们的赛道还是很好很健康的,未来的空间也很大。所以在最后祝愿各位能够在未来几年,确实把这个赛道大家一起做好,谢谢大家。

本文为 品途商业评论( http://www.pintu360.com )作者:占太林创作,责编:占太林。欢迎转载,转载请注明作者姓名以及原文出处:http://www.pintu360.com/article/119004.html。不注明作者和出处品途商业评论有权追究其责任。本文仅代表作者观点,不代表品途商业评论观点。