重磅!揭首单房地产信托投资基金对市场的4大意义

摘要:当前我国住房租赁市场的投资回报率,即便是通过REITs可以提高不动产投资的流动性,但仍不足以吸引大机构和普通投资者的投资资金。因此,短期内要解决租金回报率过低的问题,降低土地成本是最直接和有效的方式。

来源:苏宁财富资讯

作者:黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

近期,房地产龙头企业、央企代表保利地产发行了首单自持租赁公寓资产证券化产品(REITs),没有引起市场太多关注,但这一动作对于全国房地产市场发展而言具有风向标意义。

房地产企业转型将是大势所趋,如何快速回笼资金,将是房企介入租赁市场面临的主要挑战,而资产证券化和REITs无疑是房地产企业管理现金流的“金钥匙”。

何为REITs?

REITs(Real Estate Investment Trusts)是指房地产信托投资基金,它是以发行收益凭证的方式汇集普通投资者资金,由房地产开发企业等专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金(参见下图)。REITs被形象地称为房地产资产的IPO,它是不动产利用资本市场直接融资和退出的主要工具和渠道。

根据上海证券交易所公开信息,此次保利租赁住房REITs由保利房地产(集团)股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施,产品总规模50亿元,并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,包括位于广州、重庆、北京等区域的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大租赁物业品牌的自持物业。该产品优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级为AAA,优先级份额在上交所可公开转让、交易。作为底层物业资产,该产品采取储架、分期发行机制,实现了国内REITs产品的创新和突破。

储架发行制度是一次核准、多次发行的再融资制度,间接实现了REITs产品的扩募功能,自持物业的房企可根据自身现金流需求灵活调整REITs的发行规模和发行时间。

REITs的四大风向标意义

对于整个房地产租赁市场来说,REITs的重大突破无疑有着长远影响和深远意义。

首先,REITs助力住房租赁市场发展,完全契合“房住不炒”的精神。十九大报告进一步强调了“房住不炒”的定位,并提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在此前的若干中央文件中,都特别强调了REITs对租赁市场的重要性。

2015年1月,住房部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出,“将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点”;

2016年6月,国务院文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》再次提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”;

2017年7月,国家发展改革委、住房部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,“鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动房地产投资信托基金(REITs)”。

决策部门对于REITs的态度,由“试点”转变为“鼓励和积极支持”,显然是看中了REITs对租赁住房市场的重要助推作用。

其次,REITs将加快房地产企业去杠杆。房地产市场是依赖金融杠杆的重资产行业,相对于家庭部门杠杆率而言,风险较低,而房地产市场去杠杆重点是房地产企业的去杠杆。根据Wind数据,2017年上半年,136家上市房企负债合计超过5.6万亿元,同比增长幅度达30%,总资产7.1万亿元,同比增长幅度达27%,较负债增速相差3个百分点。相应地,136家房企整体负债率为78.9%,同比上升了2.1个百分点。

其中,资产负债率大于80%的房企占到29%,负债率在70%-80%之间的房企占到20%,负债率在60%-70%之间的房企占比为12.5%;超过100亿元负债的房企总计为64家,占比47%;超过300亿元负债的房企有34家,占比为25%;万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债超过1000亿元。

可以预见的是,2018-2020年将是房地产企业负债偿还的高峰期。在如此高负债情况下,房企要大规模介入重资产的租赁住房市场,显得“有心无力”。因此,如何快速回收租赁住房的建设资金,是所有介入租赁住房市场的房企面临的主要挑战,而REITs将开启房企去杠杆和轻资产经营之门。

再次,REITs将促进和规范租赁市场的发展。大型机构通过发行REITs,将筹集的资金用于收购住房并出租经营,一方面有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。相应地,房地产企业也将转变成混合经营模式,实现从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。

另一方面,在此基础上的市场竞争及专业化运营,有利于提高住房租赁市场经营管理水平,推动市场规范发展,从而从根本上改变当前“一对一”、“散户式”住房租赁市场的现状。

最后,REITs为普通投资者提供了收益稳定、流动性强的不动产投资工具。居民的资产配置有基础层、保值层和增值层三大类之分(参见下图),其中以租赁住房为底层资产的REITs产品,介于保值层和增值层之间。当前,上交所已发行的21只商业地产REITs的预期收益率,普遍在4.5%-7%之间,同时投资的门槛为10万元,收益率、投资门槛、流动性均满足大多数投资者的条件。可以预见,以租赁住房为底层资产的REITs将吸引越来越多的普通投资者的加入。

REITs发挥效用的最大障碍是什么?

租购并举、租售同权是大势所趋,REITs则是发展机构化租赁住房的金钥匙,然而,这一金钥匙能否有效,最大的障碍依然是房价过高导致的过低租金回报率。从国际比较来看,我国主要城市的租金回报率大幅低于全球主要城市的租金回报率。

在此,引用全球最重要的房地产信息和情报提供商Corelogic发布的2017年全球房产指南(Global Property Guide)数据:在全球主要城市中,租金回报率最低的城市为新加坡2.59%和香港2.69%,这两大亚洲金融中心以商品房价格高、大多数居民居住在政府提供的公租屋而闻名于世。

伦敦的租金回报率也仅为3.31%,主要原因在于伦敦房价在2008年经过短暂回落后,仍保持着一路上涨态势。

美国三大城市纽约、洛杉矶和旧金山(硅谷)的租金回报率依次为4.69%、4.73%和5.69%,租金回报率相对合理,但仍略低于美国全国平均租金回报率。从历史数据看,美国全国住房平均租金回报率长期稳定在6%-7%之间,2005年房地产泡沫高峰期曾下探至4%,次贷危机之后重新上升到6%左右。

在全球主要城市中,租金回报率最高的是日本大阪(6.6%),东京的租金回报率次之,为4.4%。

与上述城市形成鲜明对比的是,中国北上广深四大城市的租金回报率均在2%以下,二线城市成都的租金回报率为2.24%(参见下图),均大幅低于全球平均租金回报率水平。

显而易见,当前我国住房租赁市场的投资回报率,即便是通过REITs可以提高不动产投资的流动性,但仍不足以吸引大机构和普通投资者的投资资金。因此,短期内要解决租金回报率过低的问题,降低土地成本是最直接和有效的方式。

上海市是一个较为成功的样板。今年7月份以来,为“贯彻落实培育租赁住宅市场”的精神,上海通过招拍挂供应租赁住宅类用地15块,合计面积54万平米,土地成交楼面均价在3000-7000元,仅为商品住宅楼面均价的10%-30%。十三五规划中,上海市将供应商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,切实推行“租售并举”。

上海专供租赁市场的土地成本大幅降低后,能带来7%左右的租金回报率。可以预计,许多城市将效仿上海,通过降低土地成本,吸引社会资金进入租赁市场,这类项目通过REITs工具,将同时增加对房企和普通投资者的吸引力:一方面房企通过发行REITs盘活资产,实现轻资产运营,形成“优质租赁项目—REITs—优质租赁项目”良性循环,另一方面普通投资者买入REITs份额,间接持有不动产份额,同时实现不动产的流动性。

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