632亿世纪大交易的背后,是融创中国争当房企第一的杠杆游戏

孙宏斌:既然是人嘛,总会遇到挫折,一天到晚吃饭睡觉那就是猪,出门就容易遇到狗或者狼。

632亿世纪大交易的背后,是融创中国争当房企第一的杠杆游戏

品途公司志(ID:e-qika)   作者:鱼多多

昨天的朋友圈有这样一个段子:现在投资轮有了新分法,天使轮、A轮、B轮、C轮、BAT轮、Pre-IPO、IPO、孙宏斌轮。

段子来源于7月10日上午,正当大部分市场人士以为融创中国的停牌,将源于孙宏斌(融创中国董事会主席)在乐视的新职务任命时,一则万达和融创中国的联合公告,让人们迅速将融创中国和乐视故事抛诸脑后。

根据万达商业和融创中国发布的联合公告显示,融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。

对于万达和融创中国来说,这笔交易背后意味什么?融创中国斥资的底气从何而来?

孙宏斌豪赌明天?

作为本次交易接盘方,孙宏斌再次展现了“并购狂人”的本色,借助这笔巨额交易,融创中国预计将新增数千平方米的土地储备,代价则是进一步紧绷的资金链。如果未来市场能如孙宏斌预计的一样良好,那么当下房地产市场万科、恒大、碧桂园三足鼎立的态势,也将被打破。并且,融创中国还可以完成多元化布局的重要一步。

关于融创中国此次大手笔并购的原因,业内主要有以下几方面的猜测:

一是看上了万达文旅城的巨幅土地。  

根据万达集团2017年上半年发布的工作简报,截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。

万达并未单列文旅城的规模体量,但据不完全统计,万达此番选择出售的13个万达文旅城,如若全部顺利投资落成,总投资额高达5190亿元,总占地面积3386万平方米。

王健林此前在2016年工作总结中披露,除了万达城配套的住宅外,万达原则上也不再新增住宅开发,等万达城全部开发完以后,万达商业就逐渐从地产开发这个行业退出。这也就意味着,万达城是万达内部唯一尚存在住宅业务的业务板块,这或许也是孙宏斌选择购入的原因之一。 

二是像投资链家、乐视一样,是一项住宅业务之外的“跨界”投资。

在万达酒店商业平台下,于文化旅游城中,住宅、酒店、主题乐园、万达茂等业态几乎都有涉及。同时,万达对住宅操盘力不强,空有主题乐园等丰富配套,却难以实现住宅项目的溢价空间,而这些,是融创中国擅长的。

从企业成立到业绩破千亿,万科用了26年,融创中国只用了13年。

时至年中,当人们还在关心王石退位,郁亮接棒时,孙宏斌却默默地将公司业绩推上了千亿级别。

德科地产频道总编辑刘德科说,孙宏斌一直有个梦想,就是当行业老大。融创中国几乎已经用尽了全力,但销售额依然位居全国第7。如果不收购巨无霸项目,不可能在短时间内成为行业老大。

而孙宏斌疯狂收购的底气,还是来源于融创中国近些年打下的商业基础。 

约8000万平方米土储

当前的房地产行业,对于开发商而言,现金和土储的地位恐怕难分伯仲。在优质资源日益稀缺的情况下,融创中国似乎获得了在这个市场长远生存的门票。

融创中国副总裁兼董事会秘书高曦曾公开透露这样一组数据:融创中国总土地储备7912万平方米,储备货源达1.2万亿元。其中,2016年融创一共获得5394万平方米土地储备,主要拿地集中在下半年,占比达60%。

如果把时针拨回去年6月,会发现孙宏斌在当时的心态决绝,高调宣布融创中国在全国范围内暂停申请拿地。尽管在去年秋天开始,楼市启动新一轮调控,但孙宏斌对土地市场的担忧并未停止。对于这一做法的原因,孙宏斌曾解释称,买地的唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。但按照现在政府限价措施,房价暴涨的逻辑是不成立的,所以现在买了贵的土地,就会亏钱。

公开资料显示,融创中国2016年获得的土地中有68%通过并购获得,时间分布主要集中在前三季度,从第四季度开始已经将地拿下来了,而且是招拍挂(指招标、拍卖、挂牌)。

实际上,除了规模,融创中国土储的质量颇具看点,这些土地都处于一线、环一线及核心城市。而且,融创中国2016年年报显示,7912万平方米的土地储备总量中,竣工未售部分仅占6%,待建和在建部分占比高达94%,也就意味着有很强的销售变现势头。

业内分析人士认为,融创中国拿地路线和高端精品的产品定位极具前景,按照现在的土储规模、分布区域和可售资源规模,2017年达到2100亿元的销售目标有点过于保守。 

深扎二三线城市

截至2017年3月,融创中国在进入全国47座一线、环一线及核心城市的基础上,谨慎选择经济实力和房地产发展潜力较强的二线城市,也是融创中国区域聚焦战略和精准市场策略的延续。

数据显示,2015年融创中国通过并购和土地拍卖等方式进入了南京、武汉、成都、西安、合肥等二线城市,合计新增土地储备1473万平方米。截至2016年3月,融创中国的土地储备为3178万平方米,足以支撑公司在未来3到4年的开发规模。2016年初,公司还进入了佛山、东莞等两个珠三角城市,加深了在广深区域的布局。

融创中国行政总裁汪孟德曾表示,当大多数开发商都开始将眼光聚焦在一线城市时,我们认为,经济发展前景良好的二线核心城市同样蕴藏着诸多的市场机会。目前融创中国已完成最具优势的城市布局,在这些经济发展前景可期的城市,房地产市场的供求关系健康良好,未来可增长的空间极大,相信会在未来几年不断创造惊喜。

频频受挫

外界评价孙宏斌是个充满励志色彩的人物。在联想踌躇满志,却因为某些错误身陷囹圄。出狱后创办房地产企业顺驰,但因为狂飙突进,最终贱卖了公司。

两次起落后,他又创办了融创中国。在孙宏斌的故事里,激进、大胆的风格如影随形。当他以632亿元收购万达项目时,群众还在讨论他投资乐视到底值不值。

孙宏斌并购成“疯”,备受瞩目。而他是希望通过并购的方式迅速进入市场,扩大他的房地产版图。

2011年,宋卫平的绿城地产陷入资金链危机,孙宏斌出面拯救。双方发布公告称,绿城地产向融创置地出售无锡湖滨置业51%的股权,转让价格为5100万元。此后,两人开始频繁合作。

2014年5月,融创中国以63亿港元的代价,成为绿城第一大股东,并掌控公司经营。但交易出现了问题。宋卫平认为,接盘后的融创中国为追求业绩所采用的经营手段,损伤了绿城品牌,宋卫平对收购一事心生悔意,有意终止收购协议。

孙宏斌收购绿城虽然失败,但是他也收获不少。他的融创中国在公众眼中开始树立起高品质住宅的社会形象。

到了2015年2月,孙宏斌又宣布收购佳兆业,资金估计约为100亿元。当时,佳兆业债务链条复杂、利益瓜葛纠缠不清,高管离职,深圳房源被查,银行追债,甚至传出破产传闻。孙宏斌虽然出现,但随着佳兆业本身危机的解除,他的收购又失败了。

孙宏斌在收购佳兆业时,又看上了雨润。雨润旗下的中央商场出事,相关部门对集团董事长祝义财实施强制监视居住措施。2015年9月8日,融创宣布跟雨润展开合作。但4个月后,中央商场宣布终结孙宏斌对雨润集团的并购,但它并未披露终止合作的原因。

两年三次受瞩目的并购,最终都失败了。媒体评论孙宏斌始终在为他人做“嫁衣”。而孙宏斌说:“既然是人嘛,总会遇到挫折,一天到晚吃饭睡觉那就是猪,出门就容易遇到狗或者狼。”

手有余粮,并购不慌

虽有连连并购失败,但孙宏斌接下来的成功案例也很多。据不完全统计,2016年孙宏斌在并购市场上至少完成13笔并购,斥资约444.86亿元;在全国土地公开出让市场上共斥资至少567.04亿元。 

进入2017年,孙宏斌又完成了几次并购: 

1月13日,融创中国战略入股乐视,花费150.41亿元; 5月2日,融创中国增持金科股份,花费超过60亿元;5月12日,融创中国收购天津星耀80%股权及债权,花费约102.54亿元; 5月31日,融创中国拟与合作方上锦建筑联合收购重庆华城富丽房地产开发有限公司股权及债权,花费为21亿元; 6月5日,融创中国收购大连润德乾城全部股权,花费约为32.32亿元;7月10日,融创中国收购万达76家酒店和13个文旅项目,花费632亿元。

而对于融创中国频频收购的体量,外界也有疑问,融创中国到底有多少钱?

据财新网昨日报道称,孙宏斌表示与万达交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

融创房地产集团是融创中国旗下重要的子公司之一,其承担了不少房地产项目的开发。2016年,融创房地产集团实现房地产销售收入248.9亿元。有评级报告显示,截至去年底,融创房地产集团的货币现金额为565.96亿元。

融创房地产集团的货币资金主要有几部分构成:售房资金回笼、借款收到的现金等。而在货币资金中,又有一部分为受限货币资金,即不能随时用于支付的资金。

以融创房地产集团为例,2016年,其565.96亿元的货币资金中,受限货币资金为112.93亿元,主要由贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。

再如融创中国,截至2016年底,融创中国698亿元的货币资金中,受限制资金为177.27亿元,其中银行贷款的担保资金124.55亿元,预售物业所得限制资金50.75亿元。

根据上述比例,截至去年底,受限货币资金占到融创房地产集团货币资金的比例约为20%,占融创中国货币资金的25%左右。

如果按上述比例推算,孙宏斌所称今年上半年融创中国还有900多亿现金,其中受限资金约在180亿-225亿元规模之间。扣除上述资金后,仍有货币资金范围在675亿元至720亿元之间,足以覆盖本次630亿元的对价。

但根据上述结果,融创用自有资金支付完成后,基本相当于消耗了手中大部分的“弹药”。同时,市场一旦出现大的变化,融创中国高杠杆高负债的发展模式也将受挑战。

2003年的博鳌房地产论坛上,孙宏斌喊出了要做行业第一的豪言壮语。为了达成业绩目标,他高价抢地、快速开发、快速回款,但销售回款乏力,极度紧绷的资金链让其难以为继。甚至其失败案例也被吴晓波写进了《大败局》中。

孙宏斌近些年始终为他的“激进”付出了代价。正因为如此,目前很多人也在担心融创中国这次收购万达,会不会重蹈当年三次失败的覆辙?

本文为 品途商业评论(http://www.pintu360.com)原创作品,作者: 鱼多多,责编:常晓宇。欢迎转载,转载请注明原文出处: 。本文仅代表作者观点,不代表品途商业评论观点。

您可能感兴趣的文章

孙宏斌半年砸千亿并购 这次吃下万达酒店有啥图谋

买完乐视买万达,孙宏斌接盘的都是11年前的孙宏斌

文旅项目和酒店都卖了,王健林的梦想呢?

发表评论

关注品途商业评论