金融不能盲目地吹大!看链家如何基于产业链做金融

今年金融很火,各领域都在谈开放入口,羊毛出在猪身上,猪就是金融。二手房中介链家在金融领域琢磨出了门道,P2P平台“链家理财”去年年底上线,八个月累计融资超77亿。要知道P2P领域2000余家公司中,上线一年累计融资能够超10亿即为难得。“家多宝”产品得到客户认可的背后,是链家多年基于房地产领域需求的深耕。董事长左晖说:链家成立14年,前7年我们想的是怎么做门店,剩下7年我们在想怎么把提供给用户的价值最大化。

链家基于产业链金融的切入点是什么?未来还哪些让人期待的产品?品途网采访到链家集团副总裁、金融事业部总裁魏勇,听他详解基于产业链作金融的整套思路。

链家金融生态链条应需求而生

链家金融其实是脱胎于交易业务——产权、房屋交易资金的安全交割。产权、房屋交易资金、金融业务之间既紧密相关,又相对独立。一般来说有四项业务:

一、产权业务。就是链家对所有房屋买卖的产权要进行调查,并且要带客户办理产权交割、转移、抵押等一系列的服务。

二、房屋资金的交割服务,也叫资金托管服务。房屋资金是很大的一笔钱,对于某位单一客户来讲,也可能是他毕生的积蓄。因此,保障资金交易安全是客户的强烈需求,链家承担了这个责任。

其实从法律角度讲,链家提供的是居间服务,只要保证签完合同,就履行了义务。换句话说,居间买卖合同并不必保障客户的资金安全。但是链家从一开始对客户的资金安全承诺就很刚性,并且尽可能地想方设法保证客户交割的资金安全。

怎么保障客户的资金安全呢?银行在这方面的服务有欠缺,因为银行判断不了什么时候该给买方钱、什么时候不该给买方钱、什么时候该退给卖方钱。但链家掌握前面的产权服务,过户那一刻,就知道可以交割房款。所以基于这样的信息流,或者是信息的优先性,链家刚开始跟银行合作,后来就申请了第三方支付牌照,并且设计和建立了资金托管平台——理房通。

三、类金融服务,或者是金融的一个中介服务。客户在买房的过程中往往要用到贷款,但是这么多银行的各种贷款,难以全面了解,而链家的经纪人每天与银行和客户接触,了解三方需求,正好可以提供金融方面的中介服务。

四、融资业务。前三项产权、交易资金、银行贷款匹配组合起来,就变成链家金融服务的前身。在房屋交易过程中间,会产生阶段性的资金需求,比如典型的尾款垫资、赎楼资金等,这构成了今天链家金融的融资业务。

1、尾款垫资。举例说,买方贷款批下来了,但是还没放款,这时业主急着要钱,也的确到合同该付款的时间了,需要先垫一笔钱给业主,相当于短期过桥。

2、赎楼资金。就是业主决定卖房子,但是以前贷款还没还清,需要筹一笔钱去还。产权还抵押在银行,银行政策也不允许借新还旧。客户也不可能把钱先付给他。这个时候就需要有一个人来垫一笔钱,把这份贷款还掉,变成清晰产权的房子,再转移过户。

所以链家金融是基于这些实际需求一步一步发展起来的链条,从产权到交易资金的管理,到银行贷款的匹配,到后期的垫资业务,这四块其实紧密相关,一环套一环,产生了“链家金融”这样的一个房地产交易领域的综合金融服务。

房地产交易领域,金融服务机会还有很多

从现在来看,链家主要做二手房买卖的金融服务,但实际上扩展性非常强,其中有些已排上日程。

一、租房金融。有些租客每月付可以,但不能一次性年付、半年付。链家金融计划把年付的产品拆成月付,相当于给租客一个授信。

二、新房金融。现在的主要产品包括首付贷、新房宝。首付贷顾名思义。新房宝是跟开发商共同绑定的先期获客产品。具体做法是,客户把钱放在链家理财。当客户决定买一个盘的房时,链家用这笔钱去订购那个盘的房子,开发商的折让补贴给客户,所以在链家新房宝理财的收益可能高达百分之十几,甚至更高。对于开发商来讲,提前锁定了客户,知道谁可以买他的房子。这样就可以比较好地安排开发计划。

三、房产领域非当下交易金融市场。比如连环贷,就是说房子肯定要卖但没卖出去,就又看中一套房子,现在看中这套房子需要钱,怎么办呢?链家金融就允许用户先用这套房子抵押,贷给客户钱买房。

链家金融未来的路径

一、再按揭。中国房子的资金利用率很低,首先银行对房价的评估就打了折扣,然后房价涨的也比较快。未来链家有计划开拓这个空间,即客户不一定买卖房屋,就可以把原来的贷款还掉,换一个新的银行。银行和客户谁获益,谁出服务费。

二、加成贷。有些业主现在资金非常紧张,而他名下的房贷可能总共算出来只相当于现在房价的两三成,他急需把拥有房产的剩余价值抵押出来。还有一个很荒唐的事是,我们的政策规定,二套房抵押贷款限制乘数只能贷三成。二套房为什么只能贷三成?买得起二套房的人,他的资产能力和信用能力应该比一套房的更好,应该贷的更多才对。一套房可以限制乘数,二套房其实应该比一套的乘数还高一点,如果纯粹是从金融安全性考虑。

三、链家大数据。链家在全国拥有5600万套房子的楼盘信息,还有几百万的交易信息、几十万的信贷信息。这些信息单独看不一定有价值,但是把它组合起来就可能有。但是怎么组合?还需要做探索。

结语:以房产产业链布局,下一盘大棋

链家金融的产品已有和计划开发:金融中介服务、尾款垫资、赎楼资金、租房金融、新房金融、连环贷、再按揭、加成贷、链家大数据等。从中可以看出,其紧紧围绕房屋买卖出租的客户需求设计。

魏勇对品途网记者说:“我1986年参加工作,至今近30年。主要在金融领域,中间有几年房产开发经验。金融和房地产其实结合非常紧密。这样的从业背景,以及对房地产交易领域的兴趣,促使我在2010年加入链家。

金融肯定不能盲目地吹大,它是服务于实体经济的,本质上还是要看你的价值,即你能提供哪一个价值链上的什么服务。离开了产业的金融,除非它是一个综合性的金融公司。“

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